לקסיס נקסט- חיפוש משפטי

1. רקע כללי: הבעלות הקניינית מול "חזקה נוגדת"

זכויות במקרקעין בישראל נקבעות בעיקרן על-פי רישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) או בהליך הסדר מקרקעין. עם זאת, הדין הישראלי (המבוסס חלקית על הדין העותומאני הקודם) מקנה במשורה אפשרות לאדם להחזיק במשך תקופה ממושכת במקרקעין שאחר רשום בהם כבעלים, ולהצמיח מכך זכות המונעת פינויו מן המקרקעין. במקרים חריגים – כאשר הקרקע אינה מוסדרת והתקיימו תנאים מצומצמים מאוד – אותה חזקה לאורך שנים עשויה אף להקנות למחזיק "זכות רוכשת" (התיישנות מהותית) המאפשרת לו להירשם כבעלים. מצב זה מכונה לרוב "חזקה נוגדת" (adverse possession).

בחוקים ובפסיקה זוהי מערכת דינים מורכבת, שמטרתה, מחד גיסא, לשמור על זכויות הקניין ועל ביטחון המרשם, ומאידך גיסא להגן על אינטרס המחזיק שהשקיע בקרקע לאורך שנים כאשר הבעלים האמיתי הזניח את זכויותיו או השלים עם החזקה. להלן נבחן את האסמכתאות הרלוונטיות בחקיקה ובפסיקה, בדגש על התנאים להכרה בחזקה נוגדת המקנה זכויות בקרקע, ובפרט על ההבחנה בין "התיישנות דיונית" ל"התיישנות רוכשת".

2. המסגרת הנורמטיבית: חוק הקרקעות העותומני, חוק ההתיישנות ופקודת ההסדר

1. חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958
   • סעיף 2 לחוק קובע כי תביעה לקיום זכות במקרקעין נתונה להתיישנות. עם זאת, "אין בהתיישנות בלבד כדי לבטל את הזכות גופה", דבר המצביע על אופי דיוני לטענת ההתיישנות ככלל.
   • סעיף 5(2) לחוק קובע כי לגבי מקרקעין נדרשת תקופת התיישנות של 15 שנה, וכאשר מדובר במקרקעין "מוסדרים", התקופה 25 שנה (לפי סעיפים נוספים).
   • סעיף 22 לחוק מאריך את התקופות שבסעיפים 20, 78 לחוק הקרקעות העותומני, ומתווה את פרק הזמן הנדרש להתיישנות רוכשת (ביחס לאדמות מירי/מוקופה) למקרקעין מוסדרים ל-25 שנה.
2. חוק הקרקעות העותומני (1858)
   • סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני מבחין בין התיישנות במקרקעין שבבעלות פרטית (אדמת מולק) – שם מדובר לרוב בהגנה דיונית (מפני סילוק יד) אך ללא הקניית בעלות למחזיק, לבין סעיף 78 לאדמות מירי או מוקופה, בו ניתן בנסיבות מסוימות להירשם כבעלים של הקרקע (התיישנות רוכשת מהותית).
   • הפסיקה הישראלית פירשה כך: במקום בו הבעלות היא פרטית וכבר נרשמה (או ניתנת לרישום), טענת התיישנות תוכל לשמש רק טענת הגנה מפני תביעת פינוי – כך ש"שימוש ממושך" לא יקנה באופן אוטומטי בעלות.
3. פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969
   • סעיף 51 לפקודת ההסדר מאפשר לרשום בלוח הזכויות את המחזיק במקרקעין כבעלים, אף שמקרקעין רשומים בשם אחר, אם "שוכנע פקיד ההסדר" שמדובר בחזקה לאורך שנים שמונעת כל תובענה לקבלם. זהו המסלול להכרה בהתיישנות רוכשת כלפי מקרקעין לא מוסדרים, אולם מדובר בהליך המתבצע במסגרת הסדר מקרקעין רשמי.
4. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
   • סעיף 159(ב) – קובע כי חוק ההתיישנות לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אך "אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה".

3. "חזקה נוגדת" – משמעותה ותנאיה

הלכה פסוקה היא כי על מנת שחזקה לאורך שנים תיחשב "חזקה נוגדת" יש להוכיח שני תנאים מצטברים:

1. אי הסכמת הבעלים, קרי החזקה היא בניגוד לזכותו של הבעלים
   המחזיק אינו מחזיק מכוח זכות כלשהי, או רשות מהבעלים, אלא באופן עוין לזכותם וללא הסכמתם (ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח). אם בעל המקרקעין מסכים, ולו בשתיקה או בהסכמה מכללא, להחזקת המחזיק – לא תקום חזקה נוגדת.
2. המחזיק "טוען לבעלות"
   כמודגש בפסיקה (למשל, ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד): על המחזיק לטעון להחזיק בקרקע כ"בעלים", ומתוך התרסה בזכויות הבעלים הרשומים, ולא להכיר בזכויותיהם. מקום בו המחזיק מודה במפורש או מכללא שבעלותו של אחר גוברת, הרי שתקופת החזקה לא תיחשב "נוגדת".

לא אחת הדגיש בית המשפט (למשל בעניין בן לולו נ' עיריית יבנה [ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16]) כי כאשר מחזיק נעזר בבעלי הקרקע – וודאי אם מדובר בגוף ציבורי אשר "נתן רשות" למחזיק – ההחזקה אינה "עוינת" אלא היא מכוח רשות, ומכאן שלא תיחשב "נוגדת".

4. התיישנות דיונית וההתיישנות הרוכשת

1. התיישנות דיונית: "חזקה נוגדת" כטענת הגנה
   כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים (או בבעלות פרטית רשומה), חזקה נוגדת עשויה להקנות למחזיק אך מחסום מפני פינויו ("מגן"), אך לא זכות רשומה או בעלות מהותית. כך נקבע בפסיקה, למשל:

   "אין הצדקה להעדיף את ההוראה הארכאית של סעיף 78 לחוק הקרקעות… על המגמה העולה מחוק היסוד כי אדמת מדינה… אין ההתיישנות במקרקעין… אלא דיונית בלבד…" (ע"א 520/89 מדינת ישראל נ' שבלי).

2. התיישנות רוכשת במקרקעי מירי או אדמות לא מוסדרות
   לצדם של מקרים חריגים: כאשר מדובר במקרקעין לא מוסדרים ולאחר הצטברות תקופת חזקה ארוכה (25 או 15 שנה, בהתאם לנסיבות) – ניתן במסגרת הליך "הסדר מקרקעין" (סעיף 51 לפקודת ההסדר) לטעון לזכות בעלות ולהירשם כבעלים. במסלול זה, "ההתיישנות" מפסיקה להיות טענת הגנה דיונית והופכת לזכות מהותית ("התיישנות רוכשת").
3. הנפקות המעשית
   מכאן, שמי שמבקש להירשם כבעלים של מקרקעין פרטיים בעקבות חזקה ארוכה, אינו יכול להסתפק בהגשת תובענה רגילה לבית המשפט – שכן התיישנות על-פי חוק ההתיישנות (סעיף 5(2)) כשלעצמה אינה מקנה זכות קניינית אלא לכל היותר "חסינות" מפני תביעת פינוי. במילים אחרות: "חזקה נוגדת" כזו מקנה עילה רק כהגנה (defence) ולא לצורך רישום זכויות תקף (offence). הרישום כבעלים אפשרי רק במסלול הייחודי שנקבע בפקודת ההסדר (סעיף 51) במהלך הליכי הסדר רשמיים. כך גם עלה, בין היתר, מת"א (מחוזי נצ') 1146/02 סאלח ח'ליל הייב נ' מדינת ישראל, שם נקבע כי כל עוד לא נפתחו הליכי הסדר – לא ניתן לדרוש רישום בעלות פרטית במקרקעין.

5. השלכות פסיקת בתי המשפט ותקצירי פסקי הדין העיקריים

1. ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה (2017)
   נקבע כי לאור סעיף 22 לחוק ההתיישנות, במקרקעין מוסדרים – תקופת החזקה הנוגדת שלאחריה ניתן לרכוש זכות בעלות היא 25 שנה. אלא שאחד התנאים הוא כי המחזיק "לא קיבל רשות" מהבעלים. במקרה הנדון, הוא טען לחזקה אך גם שתמך באישור עירייה – דבר שסתר את טענתו לחזקה נוגדת. נוסף על כך, משעסקינן במקרקעין שכבר הוסדרו, ולא הושלמו תנאי החזקה טרם 1970, אין תחולה להתיישנות רוכשת.
2. ע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ' חסיד (1999)
   נדונה בהרחבה שאלת "החזקה הנוגדת" ב"מקרקעין מוסדרים", נקבע שהמחזיק נדרש להראות "החזקה עוינת" וממושכת, תוך "התנגדות" לזכות הבעלים, ושלא מכוח הסכמתם, למצער בשתיקה. בהעדר התנאים, הטענה תידחה.
3. ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד (1993)
   המערער מכר את המגרש אך טען בדיעבד לחזקה נוגדת משנת 1945. בית המשפט העליון דחה את הטענה משום שלא הוכח "קונפליקט" עם הבעלים. משמע, ככל שהחזקה מבוססת על "השלמת הבעלים" – מתבטלת הטענה.
4. ת"א (מחוזי) 7017-06-09 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל (2011)
   שוב הוגשה תביעה על בסיס "חזקה נוגדת". נקבע כי מקום שמדובר במקרקעין מוסדרים, אין לקבל טענת רכישת בעלות. דובר שם במחזיק שטען להתיישנות רוכשת; נקבע כי ללא מחלוקת שהחיוב בתקופה לפני 1970 לא הושלם – לא ניתן לרכוש זכויות במקרקעין מוסדרים.
5. ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה
   מודגש בו שוב שתקופת החזקה הנוגדת אינה יכולה להימנות לגבי התקופה בה היה הנכס בבעלות גוף ציבורי, בין אם רשות פיתוח או עירייה וכדומה, נוכח עיקרון אי-העברת מקרקעי ישראל (סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל).

6. היבטים מעשיים ותנאים נוספים: רישום, אישורים ושיהוי

לא אחת עולה טענת שיהוי או טענת חוסר תום לב מצד המחזיק, במקרים בהם חולף זמן רב מאז החל פלוני להחזיק בקרקע ועד שמגיעה דרישה של בעלים רשום לפנותו (או להיפך). מגמת הפסיקה היא לבחון בקפידה כל מקרה לגופו, לבחון האם "שתיקת הבעלים" התפרשה כהסכמה ורשות למחזיק, ולהזכיר כי חובת הוכחת "עוינות" החזקה מוטלת על המחזיק, וכי יש להוכיח בבירור שהיה "קונפליקט" בין המחזיק לבעלים הרשום ולא "השלמה מכללא" מצדו.

7. סיכום – "מתי ניתן לרכוש זכויות במקרקעין" מכוח התיישנות?

בעוד שחוק ההתיישנות יוצר, ככלל, מחסום דיוני ("לא לעולם חוסן") מפני הגשת תביעה לסילוק יד (כשחלפו 15 או 25 שנה), אין הוא מקנה באופן ישיר זכות מהותית של בעלות במקרקעין פרטיים.

עיקרי הדברים הם:

1. חזקה נוגדת בקרקע פרטית מוסדרת:
   • מהווה לכל היותר טענת הגנה מפני תביעת סילוק יד. אין היא יכולה להקנות, בהליך אזרחי רגיל, זכות רישומית חדשה לבעלותו של המחזיק.
   • לא ניתן להגיש תביעה "אקטיבית" כדי לדרוש את רישום הבעלות מכוחה של חזקה נוגדת. הטענה יכולה לשמש "מגן" בלבד.
2. חזקה נוגדת בקרקע לא מוסדרת:
   • אם מדובר במקרקעי מדינה (לפי סעיף 78 לחוק העותומני), עדיין לפי הפסיקה כיום – אין הצדקה להעדיף סעיף זה על חוק יסוד: מקרקעי ישראל, ונטיית הפסיקה היא שלא להכיר ב"התיישנות רוכשת" כנגד המדינה.
   • אם מדובר בקרקע פרטית, חזקה נוגדת היא עדיין בדרך כלל "התיישנות דיונית", אלא אם כן נפתחו הליכי הסדר. במסגרת הסדר לפי פקודת ההסדר, ניתן לרכוש את זכויות הבעלות עצמן (סעיף 51), ולקבל רישום בהתאם בפנקס החדש.
3. תנאי היסוד לצורך הכרה בחזקה הנוגדת בכל מקרה – שהמחזיק מוכיח שישנו "קונפליקט" עם הבעלים; שלא ניתנה רשות, ולכל אורך הזמן המחזיק נהג בקרקע כבעלים לכאורה.
4. הגבול בין הסכמה מכללא לרכישת זכות:
   • חזקה בחסות הסכמת הבעלים לא יכולה להיחשב לחזקה נוגדת;
   • התנהגות פאסיבית של הבעלים איננה בהכרח ויתור על זכויותיו. רק אם מוכח כי הבעלים היו אמורים להתנגד, ולא עשו כן, והמחזיק הוכיח "עוינות", תקום חזקה נוגדת.
5. נפקות בהסדר מקרקעין
   • במסגרת הליך הסדר מקרקעין (לאחר הכרזה, פרסום וזימון), מי שהחזיק תקופה ממושכת עשוי להגיש תזכיר תביעה ולזכות ברישום כבעלים.

לסיום, המסקנה היא כי אדם הטוען לזכות "מקרקעין" פרטיים מכוח "חזקה נוגדת" אין באפשרותו להגיש תביעת בעלות בהליך אזרחי רגיל על סמך "התיישנות", אלא אם הליך ההסדר פעיל (סעיף 51 לפקודת ההסדר). במקרקעין מוסדרים, לעומת זאת, טענת ההתיישנות היא דיונית בלבד, ומגיעה לכל היותר הגנה מפני סילוק יד, אך לא הקניית בעלות, וגם זאת רק כאשר המחזיק הוכיח כי פעל בניגוד לאינטרס ולהסכמת הבעלים לאורך זמן.

בכך מקודמת ודאות המרשם ושמירת עקרון היציבות הקניינית, בצד הנכונות למנוע פגיעה בלתי מוצדקת במי שהחזיק בפועל במקרקעין לאורך שנים בתום לב, ללא שהבעלים טרחו להגן על זכויותיהם.

(© זכויות יוצרים: המאמר כולל הפניות תמציתיות לפסיקה שהוזכרה בכתבי בית הדין ולרקע doctrinal, ואינו בגדר ייעוץ משפטי)