לקסיס נקסט- חיפוש משפטי

סכסוכים ביחס למקרקעין עשויים להתעורר בחלוף שנים רבות מאז הופקעו או הועברו הזכויות בקרקע, או כאשר אדם מחזיק במקרקעין ללא הסכמה מפורשת של הבעלים וטוען כי זכויותיו קמו לו מכוח חלוף הזמן ("התיישנות"). אחד הכלים הדיוניים שבעלי זכויות מבקשים להפעיל במצבים אלה הוא בקשה לסילוק על הסף מחמת התיישנות.
להלן נעמוד על התנאים, הפסיקה והטענות האפשריות שיכולות למנוע סילוק תביעה על הסף מחמת התיישנות, בדגש על “התיישנות רוכשת” (חזקה נוגדת), ועל ההבחנה בין התיישנות דיונית להתיישנות מהותית.

1. מהי טענת התיישנות, ומה פירושה "חזקה נוגדת"?

א. התיישנות דיונית לעומת התיישנות מהותית

1. התיישנות דיונית (חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958): כאשר עילת תביעה מתיישנת, המשמעות היא שהבעלים (או צד אחר הטוען לזכות במקרקעין) אינו רשאי להגיש תביעה לאכיפת זכותו, אך אין בכך כשלעצמו כדי לבטל את הזכות גופה (סעיף 2 לחוק ההתיישנות).
2. התיישנות מהותית ("רוכשת"): במקרים מסוימים, אדם המחזיק במקרקעין במשך פרק זמן ארוך ובתנאי שהחזקתו נוגדת את זכות הבעלים, עשוי לזכות בזכות קניינית בקרקע (מכוח דיני הקרקעות העותמניים והסדרי החקיקה שבאו אחריהם). להבדיל מהתיישנות דיונית, "התיישנות רוכשת" מעניקה למחזיק זכויות בעלות בנכס, ולכן מאפשרת לו להגיש תביעה התקפית לרישום הבעלות על שמו.

ב. "חזקה נוגדת" – תנאי הכרחי ל"התיישנות רוכשת"

על מנת שתקום התיישנות מהותית המקנה זכויות במקרקעין (להבדיל מהתיישנות דיונית בלבד), על המחזיק במקרקעין להוכיח, בין היתר, כי החזקה היא "חזקה נוגדת":

• קרי, החזקה ארוכת שנים הנעשית בניגוד לרצון או לזכות הבעלים (ולא ברשותם).
• עוד נקבע בפסיקה כי על המחזיק להראות שהוא נהג בקרקע "מנהג בעלים" ברציפות, וכי הבעלים לא הביעו התנגדות או לא פעלו כנגדו – ומנגד, היה עליהם לדעת או שהיה ביכולתם לדעת, על התנהגות המחזיק.

כאשר יש ראיות שהמחזיק במקרקעין פעל ברשות או תוך הסכמה (אפילו בשתיקה) של הבעלים, לא תתקיים "חזקה נוגדת". כך, למשל, אם בעל המקרקעין ידע על החזקה אך לא פעל משך שנים לפנות את המחזיק – ייתכן שמדובר בהסכמה מכללא, ולא בחזקה נוגדת.

2. המסגרת הנורמטיבית: חוק ההתיישנות, חוק הקרקעות העותמני ופקודת הסדר זכויות במקרקעין

1. חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958:
   • סעיף 5(2) מורה על תקופת התיישנות של 15 שנים בנוגע למקרקעין, ואולם במקרקעין שהוסדרו תעמוד התקופה על 25 שנים (סעיף 22 לחוק; סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969).
   • סעיף 2 לחוק מבהיר כי התיישנות דיונית איננה מבטלת את הזכות גופה – משמע טענת התיישנות עשויה להוות הגנה מפני תביעת פינוי, אך בדרך כלל אינה מקנה לבעל הטענה את הזכות ההתקפית להגיש תביעה לבעלות.
2. חוק הקרקעות העותמני (1913) – סעיפים 20 ו-78:
   • סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני משמש בסיס ל"התיישנות רוכשת" ("התיישנות מהותית") כאשר מדובר באדמות מירי/מוקופה, וזאת בתנאים ותוך עמידה בפרק זמן מסוים (שבישראל הוארך ל-25 שנה במקרקעין מוסדרים, על פי סעיף 22 לחוק ההתיישנות).
   • סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמני מתייחס למקרים אחרים. בהתאם לפרשנות הפסיקה, בהתבסס על סעיף זה, הטוען להתיישנות מכוח "חזקה נוגדת" זוכה רק להגנה דיונית (לא ניתן לפנותו), אך אינו רוכש זכויות בעלות במקרקעין (ראו, למשל, ע"א 3217/91 פלר נ' יורשי אקסלרוד (1993), ע"א (מחוזי) 1270/08 בעניין פגי מסחר ושירותים נ' כהן (2012)).
3. פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969:
   • סעיף 51 לפקודה מאפשר כי מי שמוכיח "חזקה נוגדת" ארוכת שנים שלאחריה "התיישנה" זכותו של הבעלים להגיש תביעת פינוי, יוכל להירשם כבעלים במסגרת הליכי ההסדר. סעיף זה יוצר "התיישנות רוכשת" במקרקעין בלתי מוסדרים, לכשיוכרזו להסדר או כאשר מתקיימים הליכי הסדר פורמליים.

3. בקשה לסילוק תביעה על הסף מחמת התיישנות – אילו טענות יכולות למנוע אותה?

כאשר מוגשת תביעה הנסמכת על טענה כי זכויות התובע נרכשו כתוצאה מהתיישנות (ובפרט מכוח "חזקה נוגדת"), ייתכן שבעלים רשום או בעלים לפי מרשם קדום יטען כי עילת התובענה עצמה התיישנה, או כי מכל מקום "חזקה נוגדת" איננה מקנה עילת תביעה אלא רק מהווה הגנה מפני תביעת פינוי. במצב כזה, התובע מסכן את התביעה בסילוק על הסף.
עם זאת, ישנן טענות אפשריות העשויות לחסום את הטענות לסילוק התביעה על הסף:

א. טענה בדבר "התיישנות רוכשת" מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני

אם מדובר במקרקעין מסוג מירי שהיו באחריות רשות הפיתוח, המדינה או גורם ציבורי (או שהוחזקו באופן אחר הנופל לסעיף 78) – יש מקום לטעון כי מדובר ב"התיישנות רוכשת" המקנה זכות מהותית. במקרים אלו, חזקה נוגדת עשויה להקנות למחזיק אפשרות להגיש תובענה התקפית לרישום הבעלות.

ב. הליך הסדר זכויות לפי פקודת ההסדר

במסגרת הליכי הסדר, סעיף 51 לפקודת ההסדר מאפשר למחזיק לטעון לחזקה הנוגדת ולהירשם כ"בעל זכות" במקרקעין. במקרה זה, עשויה לעלות הטענה כי התביעה אינה מתיישנת או כי התביעה אינה רק דיונית.
עם זאת, בהיעדר הליכי הסדר, או בהיעדר סיווג מסוג מירי שנותן בסיס לסעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני – סביר כי מדובר בהתיישנות דיונית גרידא שאינה מקנה עילת תביעה התקפית, אלא לכל היותר משמשת כהגנה מפני פינוי.

ג. מאמץ לקיים "תביעת השתקה" או מניעות מכוח שתיקת הבעלים

בעל דין עשוי לטעון כי יש מניעות מלטעון להתיישנות, הואיל ונציגי הבעלים ידעו על החזקה והשלימו עמה. אולם, סעיפי חוק ההתיישנות והפסיקה מורים כי אין להסיק בקלות כי אי-עשייה או שתיקה משמעה ויתור וזניחת זכות, אלא יש להוכיח "עוינות" להוכחת חזקה נוגדת. על כן, באופן עקרוני טענה שכזו צריכה להראות תשתית ראייתית מוצקה.

ד. הודאה בזכות או הפסקת מרוץ ההתיישנות

בעל דין המבקש סילוק תביעה מחמת התיישנות עשוי להיתקל בטענה שהתקיימה "הפסקת מרוץ ההתיישנות" לפי סעיף 9 לחוק ההתיישנות בשל "הודאה" של הבעלים בזכותו של המחזיק או הארכת תקופה אחרת (כגון שיהוי בהגשת טענת התיישנות).
הצד השני טוען כי מרוץ ההתיישנות לא החל מחדש – ואז נדרשים להכריע אם אכן ניתנה "הודאה" כמשמעותה בחוק ההתיישנות (ראו ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד (1993)).

4. עיקרי פסיקה רלוונטית

1. ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה (6.8.17)
   • בית המשפט פסק כי תביעה להצהיר על בעלות מכוח "חזקה נוגדת" נדחתה מאחר שאין אפשרות להוכיח רכישת בעלות במקרקעין מוסדרים אם תקופת ההתיישנות ובסיסה החזקה הנוגדת לא הושלמה טרם חוק המקרקעין, ולא מתקיימים החריגים.
2. ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד, פ"ד מז(2) 281 (1993)
   • נקבע כי לצורך הצלחת טענת התיישנות מכוח "חזקה נוגדת", על המחזיק להוכיח כי ישנה התנגשות אינטרסים, כך שהבעלים מודע להחזקתו ומתנגד לה, וכי המחזיק טוען לבעלות בעצמו. עוד נקבע כי הודאה של המחזיק בזכותו של הבעלים יכולה להפסיק את מרוץ ההתיישנות.
3. רשות ערעור אזרחי 2203/91 ח'אלד יוסף נ' מינהל מקרקעי ישראל (פ"ד מה(5) 553)
   • נפסק כי בהתיישנות מכוח סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמני אין צדק להעדיפה על חוק יסוד מקרקעי ישראל – ולכן מדובר לכל היותר בהתיישנות דיונית שאינה מקנה למחזיק זכות בעלות.
4. ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ(3) 624 (1986)
   • הדגיש כי על הטוען לחזקה נוגדת מוכח להראות שהחזקה אינה מכוח זכות הבעלים, ואף פירט את ההבחנות בדבר המרצת טענת ההתיישנות כחרב לעומת הגנה.
5. ת"א (מחוזי חיפה) 26246-08-11 ג'ינו נ' מתניה (2015), ת"א (מחוזי ת"א) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה (2017)
   • בכתבי הדין אלה הובהר שוב כי "חזקה נוגדת" מחייבת קונפליקט ושימוש עוין כלפי הבעלים, וכי הודאה ברשותם או בקיומם של שוכרים/דיירים שוללת קיומה של התנגדות ו"עוינות".

5. סיכום ומסקנות

• ככלל, טענת התיישנות מכוח חזקה נוגדת יכולה למנוע תביעת פינוי אם מועלית במסגרת הגנה (התיישנות דיונית).
• לעומת זאת, לצורך הגשת תובענה התקפית לבעלות יש להוכיח עילה של "התיישנות רוכשת" – ואולם זו אפשרית רק במקרים בהם חל סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני, או במסגרת פקודת ההסדר (סעיף 51), או הליכי תיקון שטחים וגבולות (סעיף 135א לחוק המקרקעין).
• משכך, תביעה המבוססת על התיישנות דיונית גרידא, ללא הצבעה על הליך הסדר מתאים או על יסוד סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני, עשויה לעמוד בפני בקשה לסילוק על הסף עקב העדר עילת תביעה.
• ניתן למנוע דחייה על הסף אם התובע יוכיח תנאים מיוחדים המצביעים על “התיישנות רוכשת” מהותית (למשל: עיבוד ארוך שנים במקרקעין שבבעלות רשות הפיתוח או באדמות מירי בטרם חוק המקרקעין, או הליך הסדר תואם). אך אם המקרקעין בבעלות פרטית מוסדרת, לא ניתן להשתמש בטענת "חזקה נוגדת" ככלי התקפי ("חרב").
• הודאת המחזיק בבעלות אחר, או בקשה מטעמו לפעולה המאשרת זכותו של האחר, עשויה להפסיק את מרוץ ההתיישנות לפי סעיף 9 לחוק ההתיישנות.
• שיהוי מצדו של המחזיק בהעלאת טענותיו, ובפרט אם במשך שנים נמנע מלתבוע את רישום זכויותיו לכאורה, עלול לחזק את המסקנה שהחזקה איננה עוינת אלא נעשית בהסכמת הבעלים.

על כן, בטענות התיישנות במקרקעין, כאשר הבעלים טוען לסילוק על הסף מחמת העדר עילה או מחמת שהעילה להתיישנות נבלעה ונועד רק כהגנה, על המחזיק להצביע על המסגרת הנורמטיבית המקנה לו זכות מהותית להגיש תובענה (כגון סעיף 51 לפקודת ההסדר). בהעדרה, קרוב לוודאי יורה בית המשפט על מחיקת התביעה על הסף.

(הכותב מציין כי מאמר זה הינו סקירה כללית ואינו מהווה ייעוץ משפטי. יש להסתמך על ייעוץ פרטני לעניין התיישנות, חזקה נוגדת ודיני מקרקעין.)