לקסיס נקסט- חיפוש משפטי

א. מבוא

במחלוקות משפטיות הנוגעות לבעלות או לזכויות קניין במקרקעין, עולה לא פעם השאלה מה תפקידם של הסכמי פשרה ופסקי דין בעלי אופי "הצהרתי" (Declaratory). פסיקה רבה דנה בהשפעת הסכמי פשרה על עצם קביעת בעלות, ואף על השאלה האם הסכם פשרה, המוגש לאישור בית המשפט, יכול לחולל או להכיר בזכויות קנייניות חדשות. במקרים מסוימים נחתם הסכם ("הסכם נטלץ'") או שניתן פסק דין "הצהרתי" מבלי שנערך דיון מהותי בשאלת הבעלות או הזכויות במקרקעין. עולה אפוא השאלה, האם מסמך כזה – בין אם זה הסכם פשרה או "הסכם נטלץ'" – עשוי ליצור זכות של ממש במחלוקת בעלות, או שמא אין בו כדי לשנות מזכויות הצדדים.

במאמר זה נציג בקצרה את עיקרי ההלכות בפסיקה הישראלית הרלוונטית לסוגיית "החזקה הנוגדת", ונעמוד על מקומם של הסכמי פשרה ופסקי דין "הצהרתיים" במחלוקות על זכויות במקרקעין. בפרט נעמוד על השאלה: "מה בכל זאת תורם 'הסכם נטלץ" למחלוקת על בעלות?"

ב. הרקע הנורמטיבי: כשחזקה נוגדת פוגשת בעלות רשומה

1. התיישנות 'דיונית' מול התיישנות 'רוכשת'
   חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות) מבסס ככלל התיישנות דיונית: הוא מונע תביעות לסילוק יד מחלוף תקופות מסוימות, אך אינו מקנה בהכרח זכות קניינית למחזיק. למול זאת, ישנם הסדרים בחוק הקרקעות העותמני (סעיפים 20 ו-78) ובפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (סעיף 51), המאפשרים, בתנאים מסוימים, להפוך "חזקה נוגדת" לזכות בעלות או ליתר דיוק – לטענת בעלות מוכרת בעת הליך הסדר.
2. חזקה נוגדת והלכת "מגן" לעומת "חרב"
   כידוע, "חזקה נוגדת" (adverse possession) היא טענה שהמחזיק במקרקעין מעלה כלפי הבעלים הרשום, ובמסגרתה נטען כי המחזיק החזיק במקרקעין "על אפו ועל חמתו" של הבעלים, מבלי שהייתה הרשאה להחזיק בהם, וזאת לאורך התקופה הנדרשת (15 שנה במקרקעין לא מוסדרים לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות ו-25 שנה במקרקעין מוסדרים – לפי סעיף 22 לחוק ההתיישנות). בפסיקה נקבע כי טענה זו לרוב משמשת כהגנה מפני תביעת פינוי או סילוק יד ("מגן") ולא כבסיס לתביעת בעלות ("חרב"). כך למשל נפסק בת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה (מפי כב' השופט י' קינר), כי בהתייחס למקרקעין שכבר עברו הליכי הסדר, לא ניתן להעלות טענת "חזקה נוגדת" כדי ליצור זכות בעלות. עוד עולה מהלכות שונות (ע"א 8117/14, ע"א 2203/91) כי מקום שבו מדובר במקרקעין פרטיים, חזקה נוגדת מקנה לכל היותר מחסום דיוני מפני סילוק יד (מה שמכונה "התיישנות דיונית"), ואיננה הופכת לזכות קניינית עצמאית.
3. מתן תוקף להסדרים ופסקי דין הצהרתיים
   כאשר נחתם הסכם פשרה בין בעלים רשום למחזיק, או ניתן פסק דין "הצהרתי" המאשר את הפשרה או מצהיר על "בעלות", עשויות להתעורר שתי סוגיות:

• האחת, האם ההסכם או פסק הדין יוצרים מחדש או מכירים בזכות בעלות קניינית?
• השנייה, האם מוסד "הרישום" (ככל שהוא קיים, למשל במקרקעין מוסדרים) גובר על אותה "הצהרה" או הסכם?

הפסיקה מראה כי ככל שחסר "הליך הסדר" לפי סעיף 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (או הליך תיקון שטח וגבולות לפי סעיף 135א לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, וכדומה) לא ניתן לרשום את המחזיק כבעלים בזכות טענת "חזקה נוגדת".

ג. "הסכם נטלץ'" – טיבה של פשרה ביחס למחלוקת על בעלות

1. מאפייני הסכם נטלץ'
   לא אחת במסגרת סכסוכי בעלות במקרקעין מופיע מסמך או "הסכם" (המכונה לעתים "הסכם נטלץ'") המנסה להסדיר זמנית את מערכת היחסים בין בעלים רשום למחזיק. לעתים ההסכם מציין שהמחזיק 'החזיק בשטח רֵבות שנים', ואף משמש הצדדים בטענה שמדובר בהסדר-פשרה המקנה למחזיק "זכות". אולם, בהיעדר השלמת הליך רישומי או הליך משפטי סדור, אין בהסכם עצמו, כשלעצמו, כדי להעביר בעלות או להוציא את המקרקעין מחזקת הבעלים הרשום.
2. מעשה של קניין או הבטחה?
   מן ההלכות שנדונו, למשל בת"א (מחוזי ת"א) 43479-03-14 זיתוני נ' עיריית תל אביב-יפו, בת"א 12441-06-21 דיאב נ' רשות מקרקעי ישראל וכן מפסקי הדין: ע"א 2203/91, ר"ע 4186/98 וכו', עולה כי הסכמי פשרה שאינם עומדים בדרישות הפורמאליות (כגון רישום, הסדרה או הליך תיקון גבולות) אינם מחוללים כשלעצמם זכות בעלות, אלא לכל היותר הם מציינים "הסכמה" פרטנית בין הצדדים ביחס לאותו סכסוך. כך גם "הסכם נטלץ'", המוכר מפסיקה מסוימת, אינו יכול להוות פעולה משפטית של העברת זכויות במקרקעין, אם לא נערך ברישום, או אם לא מתקיימות דרישות הדין להעברת זכות בעלות.
3. שלמות ההליך ונפקות מול "חזקה נוגדת"
   גם אם "הסכם נטלץ'" כולל הצהרה שהמחזיק "בעל זכויות", עדיין אין הוא מהווה תחליף לרישום או להליך הסדר (סעיף 51 לפקודת ההסדר). לאמור: ההסכם יכול להסדיר, ברובד שבין הצדדים, פיצוי או תשלום, ואף להגיע לפתרונות אחרים כגון רשות שימוש ארוכת טווח, אך אין בכך כדי לגבור על הכללים הקובעים, כי טענת החזקה הנוגדת היא ביסודה טענת הגנה ולא מקנה בעלות במקרקעין מוסדרים. כאשר המקרקעין אינם מוסדרים, הדרך להקנות זכות בעלות מתוך חזקת שנים היא, בהתאם לפסיקה, דרך הליך הסדר (סעיף 51 לפקודת ההסדר) או הליך תיקון שומת גבולות בהתאם לסעיף 135א לחוק המקרקעין. הסכם נטלץ' בגפו, ללא השלמתו באמצעים משפטיים-רישומיים, איננו מוסיף "זכות בעלות".
4. השפעת "הסכם נטלץ'" על זכויות צד שלישי
   לעתים מוכרים מוכרים או רשות ציבורית את הקרקע בהסכם, והמחזיק פונה להסכם "נטלץ'" שחתם בעבר מול קודמו של הבעלים. אולם במצבים כאלה בדרך כלל "הסכם נטלץ'" לא יחייב את הקונה המאוחר, אם לא נרשם הדבר בלשכת רישום המקרקעין (או נרשמה הערת אזהרה, וכו'). על כן, אין להסכם כזה תוקף כלפי צדדים שלישיים, וזו עוד דוגמה לכך שלא הוקנתה למחזיק זכות קניינית ממשית.

ד. סיכום ומבט לעתיד

מכל המקובץ עולה, כי עניינם של הסכמי פשרה הנחתמים בין בעלי דין בסכסוך על מקרקעין, כמו "הסכם נטלץ'", אינו בהכרח להכריע בשאלת עצם הבעלות במובן הקנייני-רישומי. בית המשפט עשוי לאשר הסכמה או להוציא פסק דין "הצהרתי", אך אין די בהסכמה חוזית או בפסק דין הצהרתי כשלעצמם כדי לחולל בעלות חדשה, קל וחומר כאשר המקרקעין כבר מוסדרים או שהליך הסדר דורש הליך ספציפי (לפי סעיף 51 לפקודת ההסדר או לפי הליך תיקון גבולות לפי סעיף 135א לחוק המקרקעין).
גם כאשר מדובר במקרקעין לא מוסדרים, והמחזיק טוען לחזקה נוגדת ארוכת שנים (התיישנות "רוכשת"), הדרך לממשה ולהפכה לזכות מהותית עוברת דרך הליך ההסדר (פקודת ההסדר) או לפי דיני ייחודיים (למשל סעיף 135א לחוק המקרקעין). הסכם נטלץ' או פסק דין הצהרתי אינם גוברים על הצורך בהליך כזה.
במילים אחרות, חרף הנטייה לראות בהסכמי פשרה דרך מיטבית לחסוך הליכים, אין היא יכולה להוות תחליף מלא לכללי הדין והפרוצדורה באשר למקרקעין. "הסכם נטלץ'" עשוי לאשר הסכמות זמניות, למנוע סכסוכים מיותרים, או לקבוע פיצויים והסדרי שימוש, אך אין הוא מכונן בעלות קניינית "יש מאין".

בשורה התחתונה, הדינים והפסיקה בישראל מנחים כי סכסוכי מקרקעין באשר לבעלות דורשים, במרבית המקרים, הליך רישומי פורמלי. בהעדרו, אין מקום לדבר על רכישת בעלות או רישום בטאבו אך בשל "הסכמי פשרה" או פסקי דין הצהרתיים, לרבות "הסכם נטלץ'". וכך, על אף שמסמך זה עשוי להועיל כמחסום מפני תביעה לסילוק יד, אין בו כשלעצמו להעניק למחזיק זכות בעלות של ממש. במובן זה, "הסכם נטלץ'" מוסיף למחלוקת לכל היותר אלמנט של הסכמה חוזית בין הצדדים, אך אינו חורץ את גורל הבעלות במקרקעין, ובוודאי אינו יוצר עילה המספיקה לבדה לתיקון הרישום או להקניית בעלות חדשה למחזיק.

מקורות עיקריים שהוזכרו לעיל

• ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה (כב' השופט יחזקאל קינר)
• רע"א 2299/23 (בית המשפט העליון, מפי ___)
• ע"א 2203/91 ח'אלד יוסף נ' מינהל מקרקעי ישראל (פ"ד מה(5) 553)
• רע"א 9076/05 ואליד אלדוח נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 2.5.2006)
• ע"א 8117/14 פלוני נ' פלוני (פורסם בנבו)
• ת"א (מחוזי חיפה) 32354-06-11 ועוד.

(הערת מערכת: רשימת הפסיקה אינה ממצה, והיא מהווה את עיקר ההפניות שנידונו בין היתר בפסקי הדין שהוצגו. מומלץ לעיין במקור המלא ובפסיקה הענפה בעניין).

© כל הזכויות שמורות למחבר | מאמר זה נועד למידע כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי.