לקסיס נקסט- חיפוש משפטי

פתח דבר
במקרים רבים של רכישת דירה, מגלה הקונה בדיעבד כי בנכס קיימת חריגת בנייה – בין אם בחריגה מקווי בניין, הרחבה או תוספת שלא קיבלה היתר, או פגיעה אחרת בתנאי ההיתר. האם קיומה של חריגת בנייה מהווה "הפרה יסודית" של הסכם מכר דירה, המאפשרת לקונה לבטל את ההסכם ולקבל פיצויים? שאלה זו נדונה בפסיקה פעמים רבות, ובמאמר זה נתאר, בהתבסס על ההלכות השונות, כיצד בית המשפט בוחן אם מדובר בהפרה יסודית של החוזה ובהשלכות ההפרה.

1. המסגרת הנורמטיבית: חוק החוזים (תרופות) וחוק המכר

1. חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות) מגדיר את הדרכים והתרופות העומדות לנפגע מהפרת חוזה. בסעיף 6 לחוק התרופות מוגדרת "הפרה יסודית", כהפרה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה כי תיחשב ליסודית.
2. חוק המכר, תשכ"ח-1968 מסדיר את מערכת היחסים בין המוכר לקונה לרבות מנגנוני אי־התאמה. סעיף 11 לחוק המכר מורה שאם המוכר לא מסר לקונה את הנכס בהתאם להתחייבותו (לרבות אם "נכס אין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה המשתמעת מן ההסכם"), אזי יש בכך משום הפרה של עיקר חיובי המוכר. בכל הנוגע לחוזה מכר דירה, אי-גילוי חריגת הבנייה או הסתרתה מהקונה עלולה להיחשב לאי-התאמה, המטילה חובות על המוכר (הן לעניין גילוי מידע והן לעניין אפשרות ביטול החוזה או פיצוי).

2. הפרה יסודית – הגדרתה ותוצאותיה

• הגדרה: בסעיף 6 לחוק התרופות מובהר כי "הפרה יסודית" היא הפרה שניתן להניח שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ידע מראש על דבר ההפרה ותוצאותיה (או הפרה שהצדדים הסכימו עליה בחוזה שהיא יסודית). בהקשר של מכירת דירה, יש לבחון אם עצם קיום חריגת הבנייה (או ההשלכות שלה על הקונה) הינן כה משמעותיות עד שקונה "סביר" לא היה רוכש את הנכס מלכתחילה.
• משמעויות ההפרה:
  • אם ההפרה היא יסודית, רשאי הנפגע (הקונה) לבטל מיידית את החוזה לפי סעיף 7(א) לחוק התרופות, בלא להמתין לארכה לתיקון ההפרה.
  • ביטול החוזה גורר חובת השבה כספית של הצדדים זה לזה לפי סעיף 9(א) לחוק התרופות.
  • אם ההפרה אינה יסודית, הקונה יכול לבטל את החוזה רק לאחר שנתן למוכר ארכה לקיים את חיוביו (סעיף 7(ב) לחוק התרופות).

3. חריגת בנייה: האם היא הפרה יסודית?

בית המשפט נדרש לבחון בכל מקרה על-פי נסיבותיו:

• חומרת החריגה ומידת השפעתה על הנכס: השאלה הראשונה היא עד כמה חריגת הבנייה פוגעת בשווי הנכס או ביכולת למכור אותו בעתיד. בפרט נשאלת השאלה אם החריגה עלולה לגרום לצו הריסה, או לחיוב בסנקציות כספיות, וכן עד כמה החריגה ניתנת להסדרה בקלות (כגון הסדרת היתר בדיעבד).
• ידיעת המוכר וידיעת הקונה: נקבע בפסיקה כי על המוכר, בהיותו יודע או אמור לדעת על החריגה, חלה חובת גילוי כלפי הקונה. כך ב-ד"נ 44/75 (ביטון נ' פרץ) ובפסקי דין נוספים נקבע כי הפרת חובת הגילוי בדבר חריגת בנייה מהווה הפרה של החוזה.
• תנאי החוזה: לעיתים הצדדים מגדירים בחוזה כי "אי-התאמה של הנכס להיתרי הבנייה" מהווה הפרה יסודית (או שאיחור ברישום הזכויות עקב חריגה מהווה הפרה יסודית). במקרים אחרים, לא נקבע במפורש והעניין מסור לשיקול דעת בית המשפט.

כך לדוגמה, בע"א 2106/91 (ציון מזור נ' נסאר) ובע"א 71/75, נדונה סוגיית האיחור ברישום זכויות כאשר הופר החוזה עקב חריגות או בעיות ברישוי, ונקבע שיש לאבחן אם ההפרה היא כזו ש"ניתן להניח שאדם סביר לא היה מתקשר בהסכם לו ידע מראש את ההפרה ותוצאותיה".

4. פסיקת בית המשפט העליון והקווים המנחים

1. דיון נוסף 44/75 ביטון נ' פרץ: בית המשפט העליון הדגיש כי חובת הגילוי וחוסר ידיעה של הצדדים אינה פוטרת את המוכר, וכי אי-גילוי עלול להיחשב הפרה יסודית אם היה בעובדה זו "כדי לשנות מהותית את עיקר העיסקה".
2. ע"א 594/75, ע"א 71/75: מבחינים בין הפרות יסודיות קשות, המאפשרות ביטול מיידי של ההסכם, לבין הפרות לא-יסודיות, בגינן על הרוכש לתת תחילה ארכה למוכר לתקן את ההפרה (סעיף 7(ב) לחוק התרופות).
3. ע"א 2106/91 ציון מזור נ' חאלד קאסם: נקבע כי איחור בהשלמת רישום או אי-גילוי חריגה ברישוי עלול להיחשב הפרה יסודית, בהתחשב בלוחות הזמנים המוסכמים וברצינות הפגם.

5. היבטים של תום-לב, מתן ארכה לתיקון ושיקולי צדק

סעיף 7(ג) וסעיף 8 לחוק התרופות מחייבים מתן הודעת ביטול במועד, וכן מתן אפשרות לצד המפר, בנסיבות מסוימות, לתקן את ההפרה אם אינה יסודית. אם החריגה אינה גדולה והמוכר יכול להסדיר את הבעיה בהיתר מזורז, עשוי בית המשפט לפרש זאת כהפרה לא-יסודית, ולדרוש מהקונה לאפשר למוכר לתקן את ההפרה.

מנגד, כאשר החריגה משמעותית, כגון מבנה שעלול להיהרס, או חיוב כספי עתק להסדרתו, ייטה בית המשפט לראות בכך הפרה יסודית.

6. סיכום ומסקנות

על מנת לקבוע האם חריגת בנייה מהווה הפרה יסודית במכירת דירה, בית המשפט בוחן:

• האם הוגדר בחוזה במפורש שהעדר היתרי בנייה תקינים מהווה הפרה יסודית?
• עד כמה חמורה החריגה, האם ניתן לתקנה בהיתר בקלות, או שמא דינה הריסה / סנקציות כבדות?
• האם הקונה ידע (או היה עליו לדעת) על החריגה, והאם המוכר הסתירה אותו?
• האם ניתן למוכר זמן סביר לתקן את ההפרה?

ככל שהחריגה פוגעת מהותית בשווי הדירה, ביכולת להשתמש בה בנוחות, או מציבה את הקונה בפני סיכון כספי או משפטי שלא נלקח בחשבון, כי אז בית המשפט ייטה לראות בכך הפרה יסודית, המזכה את הקונה לבטל את החוזה ולקבל פיצויים או השבה. במקרה בו ההפרה ניתנת לתיקון קל ומהיר, ייתכן שנדרשת ארכה לתיקון והדבר לא יקנה זכות ביטול.

המסר המרכזי הוא כי בכל מקרה של חריגת בנייה שנחשפת לאחר המכירה, מומלץ לקונה לבחון היטב את ההשלכות ואת אפשרויות התיקון ולהתייעץ משפטית, ולמוכר – לעמוד בחובת הגילוי מראש ולפעול בתום-לב. אי-פעולות אלו עלולות לעלות כדי "הפרה יסודית" שתגרום לביטול העיסקה כולו.

מקורות עיקריים:

• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, סעיפים 6-8, 10.
• חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, בעיקר עקרון תום הלב (סעיפים 12, 39).
• חוק המכר, תשכ"ח-1968, סעיפים 11, 14-15.
• ד"נ 44/75 אדמונד ו-סעדי ביטון נ' מאיר ו-חנה פרץ.
• ע"א 594/75, ע"א 71/75, ע"א 2106/91 ציון מזור נ' חאלד קאסם ואח' ועוד.

כתב: ___, עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין
(הכותב אינו נושא באחריות משפטית לפעולה כזו או אחרת ללא ייעוץ פרטני)

(© כל הזכויות שמורות)