לקסיס נקסט- חיפוש משפטי

מבוא

לעיתים נשמעות טענות מטעם מחזיקים במקרקעין, שלפיהן תקופת ישיבתם הארוכה בנכס מקנה להם זכות בעלות. ואולם, הדין הישראלי מבדיל בין שני סוגים עיקריים של טענות התיישנות במקרקעין: התיישנות דיונית (מפקיעה) לעומת התיישנות מהותית (מנחילה). בחינה מעמיקה של מושגים אלו מבהירה מדוע – בכל הנוגע למקרקעין מוסדרים (היינו כאלה שעברו הליך "הסדר" ורישום סופי בלשכת רישום המקרקעין) – הישיבה לבדה, גם אם ארוכה מאוד, איננה מקנה בעלות. במאמר זה נרחיב על ההבחנה שבין "התיישנות דיונית" ל"התיישנות מהותית" ונדגים אותה בפסיקת בתי המשפט, תוך הסתמכות על פסקי הדין והחומרים שהובאו בענייננו.

א. מהי "התיישנות"?

על פי חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות), התיישנות היא טענה דיונית (פרוצדורלית) המונעת דיון בזכות או חיוב שנוצרו לכאורה, בגלל חלוף זמן רב. הגשת תובענה "מאוחרת" עלולה להידחות, כאשר חלפה התקופה שהמחוקק הועיד להגשתה. אלא שהמחוקק והפסיקה הבחינו – ביחס למקרקעין – בין שני סוגי התיישנות עיקריים:

1. התיישנות דיונית – המכונה גם "התיישנות מפקיעה":
   טענת הגנה שמושמעת כאשר פלוני מגיש תביעת פינוי כנגד מחזיק בקרקע, והמחזיק טוען כי התביעה התיישנה. משמעותה של התיישנות דיונית היא שבית המשפט לא ידון בתביעה (כגון תביעת פינוי), אך אין היא מקנה למחזיק עצמו שום זכות קניינית ממשית בנכס. למעשה, זו התיישנות המונעת מבעל-הנכס לממש את זכותו אם חלפה התקופה להגשת התביעה. הטעם לכך הוא שהמערכת המשפטית, שמבקשת ודאות ויעילות, לא תידרש לתביעות ישנות. ואולם, אין בטענה זו כדי "לרשום" את המחזיק כבעלים.
2. התיישנות מהותית – המכונה גם "התיישנות מנחילה":
   סוג נדיר יחסית של התיישנות, המוכר לכאורה בעיקר מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני (שנחקק עוד בתקופת השלטון העותומני), או מכוח פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (להלן: פקודת ההסדר). התיישנות מהותית מאפשרת, בתנאים מוגדרים, לרוכש חזקה ארוכת שנים במקרקעין לא מוסדרים (או כאלו שבשלב "הסדר" פעיל) להפוך לבעלים. ואולם, כפי שמציינים פסקי הדין, מרגע שהמקרקעין מוסדרים ונרשמים כחוק, לא קמה עוד התיישנות רוכשת-מהותית. כך, במחוזותינו כבר נפסק שנוכח חוק יסוד: מקרקעי ישראל והוראות אחרות, אין באפשרות אדם לרכוש בעלות במקרקעין מוסדרים רק בשל תפיסה רבת-שנים.

ב. הפן ההיסטורי והחוקי: מכוח מה מבקשים לרכוש בעלות?

1. חוק הקרקעות העותומני (סעיף 78) – בעבר, סעיף 78 לחוק העותומני אפשר – בנסיבות מסוימות – לרכוש זכויות במקרקעי "מירי" או "מוקופה", אם התקיימה חזקה נוגדת במשך תקופות ארוכות (כ-10 או 15 שנה ועוד). ואולם, בשורה של פסקי דין נקבע (בפרט לאחר חקיקת חוק יסוד: מקרקעי ישראל) כי אין התיישנות רוכשת באדמות מדינה או במקרקעין אחרים שהוגדרו בחוק יסוד זה.
2. פקודת הסדר זכויות במקרקעין – פקודה זו מתייחסת להליכי הסדר (סדרתיים) במקרקעין לא מוסדרים. בעת הליכי הסדר ("פרסום ההודעה המוקדמת" ופרסום "לוח התביעות") ניתן, למי שמחזיק במקרקעין באורח נוגד ולטווח שנים ארוך, לטעון בפני פקיד ההסדר לרכישת בעלות – כפוף לכללים. אולם, ברגע שהליכי ההסדר מסתיימים והמקרקעין נרשמים סופית בלשכת רישום המקרקעין, שוב לא ניתן, ככלל, לטעון להתיישנות מנחילה. מכאן שבמקרקעין מוסדרים, אין אדם יכול לרכוש בעלות בתואנה שישב בהם שנים.
3. חוק ההתיישנות – בסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, נקבע כי חוק ההתיישנות לא יחול על תביעות "לקיום זכות במקרקעין מוסדרים". משמעות הדבר היא שלא תתגבש התיישנות מהותית בעניינם. מוסד ה"התיישנות" שייוותר רלוונטי למקרקעין מוסדרים יהא, במידת הצורך, רק כטענת התיישנות דיונית – ולא כטענה היוצרת בעלות.

ג. "החזקתם בקרקע? עדיין אינכם בעלי הנכס": הדגמה מפסקי הדין

1. ת"א (מחוזי ת"א) 2470/86 משה שאול נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים ואח' (1994)

באותו מקרה ביקש התובע להצהיר על בעלותו במקרקעין בתחום תל אביב, בטענה שהחזיק בהם עשרות שנים ושאיש לא פינה אותו. בית המשפט הדגיש כי:

"על פי המצב המשפטי בארץ, ייתכנו רק שתי אפשרויות בהן אדם ירכוש בעלות במקרקעין מכוח התיישנות: האחת – מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני; השנייה – מכוח סעיפים 51-52 לפקודת הסדר זכויות… ברם, מאז חוק יסוד: מקרקעי ישראל, אין עוד התיישנות רוכשת באדמות מדינה. התיישנות היא דיונית בלבד."

התביעה נדחתה. נקבע שבמקרקעין שעברו הסדר אין רכישה אוטומטית של בעלות.

2. ת"א (מחוזי ת"א) 49417-05-17 עבדאלפתאח נ' חברת החשמל לישראל (2019)

בית המשפט חזר על ההבחנה בין "התיישנות דיונית" – טענת הגנה המונעת מהבעלים להגיש תביעת פינוי אם חלף הזמן – לבין "התיישנות רוכשת/מהותית". כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים, תחול רק התיישנות דיונית, אבל אין רכישת קניין.

3. ת"א (מחוזי ת"א) 9325-06-15 זרקובר נ' דותן (2017)

התובעים דרשו השבת מחצית מעלות קיר המפריד בין חלקות, וטענו להחזקה ארוכה. נקבע שהחזקתם אינה יוצרת רישום או בעלות, היות שאין בישראל התיישנות מהותית במקרקעין מוסדרים.
בית המשפט ציטט גם את סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין וקבע ש"על מקרקעין מוסדרים לא חלה רכישת בעלות מכוח ההתיישנות".

4. ת"פ (מחוזי ת"א) 56184-02-16 מליח נ' לוי (2017)

התקבלה טענת המדינה כי מרגע שעברו המקרקעין הסדר, אין מכוח החזקה לבדה ליצור בעלות. הוזכר ש"לאור עקרונות החוק וההלכה הפסוקה, אדם לא ירכוש קניין במקרקעין מוסדרים רק בהסתמך על חזקה נוגדת רבת שנים".

ד. החלה מעשית: "על כן תקנו או הסדירו את זכויותיכם"

מן הניתוח עולה אפוא שבישראל לא די בחזקה ארוכת שנים על מקרקעין מוסדרים כדי לרכוש בהם קניין. אמנם, במקרקעין שטרם הושלמו בהם הליכי ההסדר, קיימת לעיתים אפשרות להירשם כבעלים – אם המחזיק מצליח לעמוד בתנאי ההתיישנות המנחילה בסעיפים 51–52 לפקודת ההסדר, או בנסיבות היסטוריות מסוימות לפי חוק הקרקעות העותומני. אולם מרגע שהליכים אלה הסתיימו והמקרקעין נרשמו סופית, "ננעלת הדלת" מפני טענה לרכישת בעלות מכוח התיישנות. מדובר בהסדר חקיקתי-משפטי שעיקרו שרישום סופי ומושלם מספק ודאות וסופיות לזכויות במקרקעין, תוך מניעת טלטלות נוספות.

ה. סיכום

הדין הישראלי אינו מכיר כיום במוסד של התיישנות מהותית לגבי מקרקעין מוסדרים. טענת ההתיישנות שהמחזיק יכול להעלות במקרים כאלה היא טענת התיישנות דיונית, המהווה לכל היותר הגנה מפני תביעת פינוי שהוגשה באיחור רב. ואולם גם הגנה דיונית זו אינה יוצרת לו בעלות או מעבירה רישום. לכן, אדם אינו רוכש קניין בחלקה מוסדרת רק מחמת ישיבה עליה שנים ארוכות; אין "דין תורה" שלפיו החזקה לבדה בנסיבות כאלה מנחילה בעלות במקרקעין רשומים. ההסבר לכך מעוגן הן בהוראות החקיקה (חוק יסוד: מקרקעי ישראל, חוק המקרקעין, חוק ההתיישנות) הן בפסיקת בתי המשפט.

המלצת הפסיקה היא כי מי שמחזיק שנים ארוכות במקרקעין שאינם מוסדרים (למשל, בעיצומו של הליך הסדר) יפעל בזמן לאסדר (להסדיר) את זכויותיו כדין. בשלב הסופי, אם הקרקע תירשם במרשם מוסדר על שם אחר, החזקה לבדה לא תסייע למחזיק, והוא עלול להיוותר בלא זכות בעלות.

הערה: רשימה זו התבססה על פסיקת בתי המשפט ועל החקיקה הנוגעת בדבר, ובפרט על פסקי הדין שהוזכרו בפתיח (בהם: ת"א 2470/86 משה שאול נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (1994), ת"א 49417-05-17 עבדאלפתאח נ' חב' החשמל (2019), ת"א 9325-06-15 זרקובר נ' דותן (2017), ת"א 56184-02-16 מליח נ' לוי (2017) ועוד). כל מידע משפטי נוסף יש לבדוק בייעוץ פרטני מעודכן, שכן המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי.