לקסיס נקסט- חיפוש משפטי

מבוא

בשיטת המשפט הישראלית, כאשר אדם מחזיק במקרקעין (ללא רישום בעלות על שמו), עשויה לעיתים להיווצר אפשרות כי החזקתו תתגבש לכדי טענת בעלות. השאלה מתי ואיך הופכת עצם ההחזקה לתביעת בעלות במקרקעין מושתתת על מספר מקורות בדין הישראלי – בהם חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, חוק הקרקעות העותומני (1858), ופקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969. בפסיקה הוגדר מושג "חזקה נוגדת" במקרקעין כמבוסס על עקרון ההתיישנות, ואף הובהר כי יש להבחין בין התיישנות דיונית, שאינה מקנה לבעליה זכות בעלות אלא חוסמת רק סילוק יד, לבין התיישנות רוכשת שעשויה להוליד זכויות קנייניות בגדר הליכי הסדר או בנסיבות מיוחדות.
במאמר זה נבקש לבחון את ההבחנה בין חזקה נוגדת לבין רשות מכללא, ולדון בשאלה מתי ההחזקה במקרקעין נהפכת ל"תביעת בעלות" ומה נדרש כדי שהמחזיק יוכל לטעון זכויות מעבר להיותו "בר-רשות".

א. מושג ה"חזקה הנוגדת" וההבחנה בין התיישנות דיונית להתיישנות רוכשת

1. מהי "חזקה נוגדת"

"חזקה נוגדת" היא החזקה רציפה ובלתי מופרעת של המחזיק במקרקעין, שנעשית מתוך התרסה על זכויות הבעלים ואינה נובעת מזכות שניתנה לו מן הבעלים או מהסכמתם. כלומר, המחזיק פועל ומחזיק במקרקעין לא מכוח רשות או חוזה שכירות או כל זכות אחרת מאת הבעלים, אלא "על אפם וחמתם" של הבעלים.
לצורך טענת חזקה נוגדת קיימים שני מבחנים עיקריים (ע"א 223/52 גרייבר נ' גרין; ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד; ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה; ועוד):

1. תנאי ראשון: אי-הכרה בבעלות – על המחזיק להוכיח שהוא מחזיק בקרקע שלא מכוח הבעלים ושלא בהסכמתם, כלומר תוך התנגדות לזכותם.
2. תנאי שני: כוונת בעלות של המחזיק – על המחזיק לטעון "טענת בעלות" ביחס למקרקעין, כלומר להחזיק בהם לא כ'שוכר' או 'בר-רשות', אלא מתוך כוונה להחזיק בהם כבעלים.

כאשר המחזיק עובר את תקופת ההתיישנות (בחלק מהמקרים 15 שנים או 25 שנים במקרקעין מוסדרים – בהתאם לסעיפים שונים בחוק ההתיישנות ובחוק הקרקעות העותומני), עשויה לעמוד לו טענת "התיישנות דיונית" או "התיישנות רוכשת", תלוי בסוג המקרקעין ובהוראות הדין.

2. התיישנות דיונית לעומת התיישנות רוכשת

• התיישנות דיונית: בחלק ממקרקעי ישראל, או במקרקעין "פרטיים" אשר הגיעו להסדר, ההתיישנות היא דיונית בלבד. המחזיק יכול להשתמש בהתיישנות זו כטענת הגנה ("מגן") בפני תביעת סילוק יד שמגיש הבעלים הרשום, אבל לא להגיש תביעה התקפית ("חרב") לרישום עצמו של זכות בעלות (ראו ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד; ע"א 3394/02 ממ"י נ' ווליד אלדח; ת"א 56184-02-16 מליח נ' לוי). במקרה זה, גם אם המחזיק הוכיח כי החזיק בקרקע 15 או 25 שנים, לפי העניין, וכי מדובר בחזקה נוגדת, עדיין הוא לא יקבל זכות בעלות, אלא רק "מחסום דיוני" שמונע את סילוק ידו.
• התיישנות רוכשת: כאשר מדובר במקרקעין לא-מוסדרים ובסוגים מסוימים, ביחס למקרקעין מסוג "מירי" או מקרקעין הנמצאים בהליכי הסדר, בהתאם לסעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, או לסעיף 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], עשויה החזקה הנוגדת להפוך גם לתביעה חיובית של בעלות – "התיישנות רוכשת". בסעיף 51 לפקודת ההסדר נקבע, שאם פקיד ההסדר משתכנע שפלוני מחזיק במקרקעין בתקופה שמקנה התיישנות, יכול הוא לרושמו כבעלים, למרות שהבעלות רשומה על אחר. מצב זה אפשרי בעיקר במסגרת הליכי הסדר ולא בהליך רגיל של תביעה אזרחית שלא בזמן הסדר (ע"א 335/65 בורשטיין נ' האפוטרופוס הכללי; ת"א (מחוזי י"ם) 56184-02-16 מליח נ' לוי).

ב. רשות מכללא – האם הרשות נהפכת ל"תביעת בעלות"?

סוגיה שכיחה היא באילו נסיבות יכולה רשות מכללא (למשל, כאשר הקרקע הוחזקה שנים ברשות שבשתיקה של הבעלים) להפוך ל"חזקה נוגדת"? הלכה פסוקה היא, שאם מראש המחזיק נכנס למקרקעין על דעת הבעלים או בשתיקתם המפורשת, אזי החזקתו איננה עוינת את זכות הבעלים ואיננה מקימה מרוץ התיישנות או "חזקה נוגדת" (למעט במקרים חריגים בהם הרשות "פוקעת" והמחזיק עובר להחזיק בניגוד לזכות הבעלים באופן מוצהר).

כדי שיתגבש מצב של "חזקה נוגדת", על המחזיק להוכיח בין היתר כי הבעלים ידעו שהחזקה נוגדת (או שהיה עליהם לדעת), וכי חרף זאת לא פעלו כנגד המחזיק. כאשר המדובר בבני משפחה או בשכנים שמזה שנים "השלימו" עם מצב מסוים, אפשר שבית המשפט יסיק שהמחזיק אינו כלל מסיג גבול, אלא בר-רשות מכללא (ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד). במצב כזה, ככל שהרשות לא בוטלה, לא מדובר בחזקה נוגדת, והמחזיק אינו יכול להופכה לתביעת בעלות.

ג. גבולות הטענה ותוצאותיה

1. אין "חזקה נוגדת" לבעלות במקרקעין מוסדרים

כפי שהוסבר, במקרקעין מוסדרים – חל כלל מיוחד מפורש בחוק המקרקעין, והמחוקק צמצם טענות התיישנות. בין היתר קובע סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, כי לא ניתן לטעון טענת התיישנות "קניינית" במקרקעין מוסדרים, אף שהחוק הותיר אפשרות לטעון התיישנות דיונית (המגנה על המחזיק מפני סילוק יד), אך אינה מקנה לו זכות בעלות. לכן, במקרקעין מוסדרים, אין "התיישנות רוכשת" (ולפיכך לא ניתן לבקש סעד הצהרתי על בעלות מכוח התיישנות), ואדם יכול להשתמש בהתיישנות רק כהגנה מפני תביעת סילוק יד.

2. מקרקעין לא מוסדרים – האם אפשר להגיש תביעה לבעלות?

במקרקעין לא מוסדרים, בהתאם לחוק הקרקעות העותומני (סעיף 20 או סעיף 78) ולחוק ההתיישנות (סעיף 22) – עשויה לעלות טענת התיישנות רוכשת, אולם בשונה מהמקרים שחוק ההתיישנות כופה במפורש, עיקר ההליך לרכישת בעלות מתקיים בהליכי הסדר (סעיף 51 לפקודת ההסדר), או כאשר מדובר בסוג קרקע "מירי" על פי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני. כך שנדרש לבדוק אם הקרקע מוגדרת כמקרקעי מדינה או מקרקעין שאינם מוסדרים, ואם חל הסעיף המתאים בחוק העותומני.

3. האם ניתן להשתמש בהחזקה נוגדת לתביעה למתן פסק דין הצהרתי?

על פי ההלכה הנוהגת, תביעה למתן פסק דין הצהרתי של בעלות, המבוססת על "חזקה נוגדת" – לא תצלח, אלא במסגרת הסדר או כאשר ההחזקה מקבלת "דין בעלות" לפי סעיף 78 (ביחס לקרקע מסוג מירי). במצבים אחרים, המחזיק רשאי לכל היותר לעמוד על כך שמתגונן מפני תביעה לסילוק יד.

ד. מה נדרש מן המחזיק ה"טוען לבעלות" מכוח החזקה

על מי שמבקש להוכיח חזקה נוגדת להוכיח בין היתר:

1. תקופה מספקת – לרוב 15 שנה במקרקעין לא מוסדרים (סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות) או 25 שנה במקרקעין מוסדרים (סעיף 22 לחוק ההתיישנות), אך יש סייגים ומקרים מיוחדים.
2. אי-השלמה של הבעלים – כלומר שהבעלים ידעו או היה עליהם לדעת על ההחזקה, ובכל זאת לא פעלו נגדה.
3. כוונת בעלים – המחזיק בפועל צריך להחזיק מתוך תביעה לזכות בעלות ולא כמי שמכיר ומודה בבעלות של אחר, או מחזיק על פי רשות או חוזה שכירות וכד'.

ה. סיכום ומסקנות

המסגרת הנורמטיבית
בפסיקה נקבע כי במקום בו אדם מחזיק במקרקעין על סמך הסכמה שבשתיקה של הבעלים (רשות מכללא), אין מדובר בחזקה נוגדת. ממילא, לא מתקיים היסוד הדרוש ל"התיישנות רוכשת," והמחזיק אינו יכול לתבוע בעלות. במקום בו נוצרת "חזקה עוינת" או "חזקה נוגדת," במשך פרק הזמן הדרוש (15 או 25 שנים לפי הדין החל), ניתן לשמש בה כטענת התיישנות כאשר הבעלים דורשים לפנות את המחזיק. אך במרבית הנסיבות, כאשר המדובר במקרקעין מוסדרים או בקרקע בבעלות פרטית, אין בכך עילה להגיש תביעה התקפית שתעביר את הבעלות לידי המחזיק, שכן חוק ההתיישנות קובע בעיקר התיישנות דיונית, ולא מהותית.

המשמעות המעשית
• כאשר אדם מחזיק בקרקע מכוח רשות (מפורשת או מכללא), לעיתים הוא יצביע על חזקה רבת שנים. אולם, כדי שטענת חזקה זו תהפוך לזכות ממשית של בעלות, עליו להוכיח כי מדובר ב"חזקה נוגדת," שסותרת במודע את זכות הבעלים, וכי חלף פרק הזמן הקבוע להתיישנות.
• לעומת זאת, כאשר הטענה היא לרשות מכללא, ובעל הקרקע לא פעל לסלק יד או לדרוש דמי שימוש, אין "קונפליקט" בין המחזיק לבין הבעלים, ולכן אין "התיישנות רוכשת" או "חזקה נוגדת."
• לפי הדין הקיים, ניתן לעתים להשתמש בטענת ההתיישנות, המבוססת על חזקה נוגדת, רק כ"טענת הגנה" ("מגן") מפני תביעה של הבעלים, ולא תמיד כבסיס ("חרב") לתביעה עצמאית להכרה בבעלות. חריג – הליכי הסדר, או קרקעות מסוג מסוים שלגביהן חלה התיישנות רוכשת מהותית (סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני ופקודת ההסדר סעיף 51).

סיום
"חזקה רוכשת" במקרקעין היא החריג, ולא הכלל. על המחזיק לזכור שעד שלא נקבע אחרת, החזקה הנוגדת משמשת בעיקר "מגן," ולא הופכת את המחזיק לבעלים, אלא אם כן נכנס הוא לגדר אותם חריגים (כמו הליכי הסדר). רשות מכללא כשמה כן היא – זכות ברירה של הבעלים לבטלה בכל עת, וכל עוד היא בעינה, היא שוללת את יסוד הקונפליקט הנדרש לחזקה הנוגדת. מכאן שהתשובה לשאלה "מתי ההחזקה נהפכת לטענת בעלות?" תלויה בבחינת היסודות הנוקשים של חזקה נוגדת, תקופת ההתיישנות הנדרשת, סוג המקרקעין, והתנהגויות הבעלים והמחזיק לאורך השנים. ככל שאין מתקיימים היסודות ואין חלופה אחרת בדין, אין לראות בהחזקה לבדה משום תביעת בעלות.

מקורות עיקריים שהוזכרו במאמר (לקריאה נוספת):

1. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיף 159(ב).
2. חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, סעיפים 5(2), 22, 2.
3. חוק הקרקעות העותומני (1858), סעיפים 20, 78.
4. פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969, סעיפים 51, 52.
5. ע"א 223/52 גרייבר נ' גרין, פ"ד ט 47.
6. ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד, פ"ד מז(2) 281.
7. ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ(3) 624.
8. ע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ' חסיד, פ"ד נג(5) 721.
9. ע"א 693/04 כאיד אל קימרי נ' חמיס אל קימרי [פורסם בנבו].
10. ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה [פורסם בנבו].
11. ת"א (מחוזי י-ם) 56184-02-16 מליח נ' לוי [פורסם בנבו].

(חלק מפסקי הדין שהוזכרו לעיל נמצאים בקובץ פסקי הדין שנמסר או במסגרת נספחי התובעים).