לקסיס נקסט- חיפוש משפטי

התקשרות בחוזה מקרקעין – ובמיוחד כאשר מדובר במקרקעין לא מוסדרים או במקרקעין שעברו הפקעות, רישומים היסטוריים וכדומה – מציבה בפני הצדדים סיכונים וקשיים ייחודיים. אחד האתגרים המרכזיים בעסקת מקרקעין הוא זיהוי ה"בעלים הנכון" או אדם אחר שכשיר לבצע את העסקה. טעויות בזיהוי עלולות לגרור חתימה "עם הצד השגוי", כלומר, אדם הטוען לבעלות או לזכות אך בפועל אינו רשום ולא הוא שביכולתו להעביר את הזכות במקרקעין. במצב כזה, עשויה העסקה להתגלות כלא תקפה ולהשאיר את הרוכש ללא הנכס שלכאורה רכש וללא אפשרות למימוש זכויותיו כנגד הבעלים האמיתי של המקרקעין.

במאמר זה נשרטט כמה מהעקרונות המשפטיים הרלוונטיים, נעמוד על פסיקתם של בתי המשפט ביחס למקרקעין פרטיים ולא מוסדרים, ונציג המלצות לדרכי פעולה והימנעות מהתקשרות עם "צד שגוי". בין הפסיקות שיוזכרו, נתייחס במיוחד למקרים שנדונו בתיקים: ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16, ע"א (ת"א) 1270-08, ע"א (עליון) 2203/91, ע"א (עליון) 3217/91 פלר נ' אקסלרוד, ע"א (עליון) 7898/19, ת"א (שלום י-ם) 124342/98, ה"פ (מחוזי ת"א) 43479-03-14, ואחרים.

1. חשיבות זיהוי הבעלים הנכון ושאלת "החזקה הנוגדת"

1.1 "חזקה נוגדת" – הגנה או חרב?

עיקרון מוכר בדיני מקרקעין הוא שקיימת אפשרות להעלות טענת התיישנות במקרקעין פרטיים, אך ברוב המקרים מדובר בהתיישנות "דיונית" ולא "מהותית". במילים אחרות, מי שמחזיק בפועל במקרקעין ללא רשות מהבעלים, עשוי ליהנות מהגנה מפני תביעת פינוי לאחר חלוף פרק הזמן הקבוע בחוק (לרוב 15 שנה לגבי מקרקעין פרטיים, לפי סעיפים 5(2) ו-22 לחוק ההתיישנות). ואולם, טענת התיישנות "דיונית" אינה מקנה בעלות מהותית למחזיק, והיא יכולה לתפקד כ"מגן" (להתגוננות מפני תביעה לסילוק יד) אך לא כ"חרב" (להגשת תביעה עצמאית שמטרתה להכיר בבעלותו של המחזיק). כך נקבע במספר פסקי דין, ובהם ת"א (מחוזי י-ם) 56184-02-16 (פרשת מליח נ' לוי), ת"א (שלום י-ם) 7891/05, ה"פ (מחוזי ת"א) 43479-03-14 זיתוני נ' עיריית תל אביב וכן בפסק הדין המנחה בע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד (פ"ד מז(2) 281).

"חזקה נוגדת" משמעותה החזקה "עוינת" לבעלים הרשום, כלומר, כזו שאינה באה מרשות הבעלים ואינה מכוח הסכמתו. אם מדובר במקרקעין מוסדרים (רשומים במרשם מקרקעין סופי), חוק ההתיישנות כלל אינו מאפשר לרכוש בעלות מכוח התיישנות, למעט מקרים מיוחדים של "התיישנות רוכשת" בתקופה שקדמה לחוק המקרקעין, או במסגרת הסדר זכויות (סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין). לגבי מקרקעין לא מוסדרים (פרטיים), כמו שנדון בכמה מהפסיקות, התיישנות דיונית אפשר שתגן מפני פינוי (ע"א 2203/91 ח'אלד יוסף נ' מינהל מקרקעי ישראל), אך לא תצמיח לבעל החזקה הנוגדת זכות מהותית של בעלות. בהקשר זה ראו גם ת"א (מחוזי מרכז) 7017-06-09 ואחרים, שם הודגש שהמחזיק "כנגד רישום" אינו רוכש בעלות במקרקעין מוסדרים בלי שהסתיימו הליכי הסדר.

השלכה מעשית מיידית של ההבחנה הזו היא שאם אדם מתקשר בעסקת מקרקעין עם מישהו שטוען לבעלות על סמך "חזקה נוגדת", יש להבחין האם מקרקעין הללו מוסדרים, למי באמת הם שייכים, ואם בכלל יש רישום שונה. אם אכן מדובר במחזיק "דייר" או "פולש" שבפועל אין לו רישום, קשה לבסס עליו רכישה תקפה.

1.2 תוצאות חתימה עם "צד שגוי"

לפי ההלכה הפסוקה, "רישום בפנקס מקרקעין מהווה ראיה חותכת לתוכנו" (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין). די בכך שבמרשם המקרקעין מופיע בעלים אחר כדי להטיל על הרוכש פוטנציאלי חובה לבדוק לעומק את זכויותיו של הטוען לבעלות שאינו רשום. במקרים לא מעטים, חתימה עם מי שאינו רשום כבעלים (אך מחזיק בפועל במקום) עלולה להיחשב "חתימה עם צד שגוי", ומכאן הדרך לעסקה לא תקפה קצרה מאוד.

תביעה לפינוי שתוגש בשלב מאוחר יותר על ידי הבעלים האמיתי נגד הרוכש עלולה להסתיים בסילוק יד, וזכויותיו של הרוכש בהסכם לא יגנו עליו מפניו. כבר בת"א (שלום י-ם) 124342/98 נקבע שעצם תשלום מסים לעירייה או לחברת החשמל, או החזקה רבת שנים, אינם מהווים ראיה מספקת ל"בעלות" וכי שתיקת הבעלים תקופה ארוכה עשויה להתפרש כהסכמה שבשתיקה (רשות) ולא כהחזקה נוגדת.

2. הליכים לתיקון הרישום או תביעות "דרך המלך": הסדר, תיקון שטחים וגבולות

לצד "טענת התיישנות" השגורה בהגנה מפני תביעות פינוי, הדין מקנה אפיק אחר למי שמחזיק בשטח שאינו מוסדר ושקיימת מחלוקת לגביו, והוא "הליך ההסדר" בהתאם לפקודת הסדר זכויות במקרקעין. סעיף 51 לפקודה מתיר, בהתקיים תנאים מסוימים, להכיר במעמד הבעלים של מחזיק שהרישום הרשמי עומד בניגוד לו, כאשר מתקיימת "חזקה נוגדת" במשך התקופה הנדרשת (ע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ' מאירה חסיד, פ"ד נג(5) 721). בתום ההסדר נרשמת הבעלות על שם המחזיק, ואולם זהו הליך מורכב, הדורש פתיחת הליך הסדר רשמי שאינו תמיד זמין.

אפשרות נוספת היא "תיקון שטחים וגבולות" לפי סעיף 125(ג) או סעיף 135א לחוק המקרקעין (במידה ועסקינן בחלקות רשומות או במחלוקת גבולות) או להסדרת זיקת הנאה מכוח שנים (סעיף 94 לחוק המקרקעין). אלא שגם כאן מדובר בהליכים רישומיים או שיפוטיים הדורשים עמידה בתנאים מחמירים, ובשום אופן אין די בכך שהמחזיק יטען לבעלותו מכוח החזקה גרידא.

3. כיצד להימנע מחתימה "עם הצד השגוי"?

הנה כמה המלצות ותובנות המסתמנות מפסיקת בתי המשפט (ע"א (עליון) 7898/19, ת"א (שלום ירושלים) 7891/05, ועוד) ומהוראות הדין:

1. בדיקת נסח הרישום: חובה ראשונה במעלה היא לבדוק את המקרקעין בגינם עומדים לחתום על הסכם: האם הם מוסדרים? מי רשום כבעלים בנסח הטאבו? מי מופיע כבעל הזכויות על פי תשריט או מסמך רישום אחר?
2. בדיקת היסטוריית העסקאות: אם הפרטנר לעסקה טוען שרכש זכויות, מומלץ לעיין בהסכמים היסטוריים, בפסקי דין (אם קיימים), וכן לבחון את שרשרת הזכויות. יוער, כי בת"א (מחוזי) 15214-12-16 הודגש שאם צד מסוים טוען להתיישנות רוכשת אך אין לו שום מסמך מכונן, יש לבדוק בקפידה רבה את נסיבות ההחזקה.
3. במקרקעין לא מוסדרים: לעתים עולה טענה מצד המחזיק כי הוא מחזיק "חזקה נוגדת" שנים ארוכות. מומלץ להבין אם מדובר במקרקעין פרטיים (שאז טענת החזקה הנוגדת היא לרוב דיונית בלבד) או במקרקעין מסוג "מירי", "מוקופה", "מטרוכת" וכו', כי אז יתכן שסעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני יחול ויאפשר התיישנות מהותית. אולם גם כאן, כפי שנאמר בע"א 6328/05 (ערעור בו בוטל פסק דין לסילוק יד אך נותרה חובת הוכחה על הטוען להחזקה), מדובר בהליך מורכב ולא מובן מאליו, ובמקרים רבים בית המשפט לא יסתפק ב"החזקה ארוכת שנים" אלא יבחן היטב האם היתה הסכמה שבשתיקה או עוינות לבעלי הנכס.
4. בדיקת מסמכים משלימים: אין להסתפק בהצהרה של המחזיק או הספק. נדרש לבדוק שמי שמוכר את המקרקעין הוא אכן הבעלים הרשום או שהתקיימו תנאים מובהקים המאפשרים לו לרכוש את הזכות (לדוגמה – מכוח ירושה או הליך "תיקון שטח וגבולות" שכבר הושלם). היעדר מסמכים כאלו עשוי ללמד על ספק אמיתי בנוגע לתוקף העסקה.
5. עריכת הסכם מותנה בהוכחת בעלות: מקום בו מתברר, לפני החתימה, חשש שהמוכר איננו הבעלים הרשום או שאין לו כ title ברור, יש להתנות את העסקה בכך שיוצג אישור מכל רשויות המקרקעין או שיתקבל אישור (פסק דין או החלטה שיפוטית) המאשרת את זכות המוכר.
6. פנייה לייעוץ משפטי וליווי של אנשי מקצוע: במקרה של ספק או מורכבות, נדרשת התייעצות מעמיקה עם עורך דין הבקיא בענייני מקרקעין, הסדר מקרקעין ורישום זכויות, וכן סיוע של מודד מוסמך. חובה לזכור כי טענות התיישנות וחזקה נוגדת נמצאות במחלוקת עזה במקרים רבים, ובתי המשפט נוקטים משנה זהירות בהכרה בטענה כזו.

4. סיכום

"חתימה עם הצד השגוי" בעסקת מקרקעין מתרחשת כאשר מי שאינו הבעלים הרשום של המקרקעין מציג עצמו כמוכר או כבעל זכויות, על בסיס טענת חזקה נוגדת רבת שנים. ככלל, דיני ההתיישנות הנוהגים בישראל במקרקעין פרטיים שאינם מוסדרים, אינם מאפשרים למחזיק לרכוש בעלות רק מכוח התיישנות (זולת הסדר לפי סעיף 51 בפקודת ההסדר) או הליך מיוחד של תיקון גבולות לפי החוק. ברוב המקרים, טענת ההתיישנות הנוגדת במקרקעין פרטיים מהווה "מגן" מפני פינוי, אך לא "חרב" ליצירת זכות בעלות כנגד הבעלים הרשום.

משכך, ככל שהרוכש חפץ להימנע מעסקה בטלה, מחובתו לבדוק היטב ולהבטיח שהוא מתקשר עם מי שאכן כשיר להקנות לו בעלות, דהיינו הבעלים הרשום או אחר שזכויותיו הוכרו (למשל, בהסדר או בהליך תיקון שטח וגבולות). הימנעות מבדיקה כזו, בפרט כאשר צפה ועולה מחלוקת על החזקה הנוגדת, עלולה לחשוף את הרוכש לסיכון חמור של עסקה בלתי-תקפה, מבלי שיהיה לו סעד לבוא בדרישה אל הבעלים האמיתי של המקרקעין.

הדברים עולים מדיני ההתיישנות, מחוק המקרקעין ופסיקתם העקבית של בתי המשפט, ובהם פסקי דין בהליכים כגון ת"א (מחוזי) 15214-12-16, ע"א (ת"א) 1270-08, ע"א (עליון) 2203/91, ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד, ת"א (מחוזי י-ם) 56184-02-16, ה"פ (ת"א) 43479-03-14, ואחרים. מי שחותם על עסקת מקרקעין צריך להקפיד ולוודא שזוהי אינה עסקה עם "צד שגוי", וזאת באמצעות תשומת לב לבדיקות מקדימות של נסחי רישום, תצלומי אוויר, הסדר הזכויות או קיום הליכי "תיקון שטחים וגבולות", ובמידת הצורך – התניית החוזה בהשלמת הליכים אלה.

כתב ויתור: מאמר זה נועד למסירת מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של ספק או מורכבות בנושא בעלות, חזקה נוגדת או עילות התיישנות, יש לפנות לייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.