לקסיס נקסט- חיפוש משפטי

בראשית הדברים, יש לזכור כי פלישה או הסגת גבול במקרקעין מהווה תופעה שחוזרת ונשנית, בין אם מדובר בנכס מגורים, בשטח חקלאי או בחלקת אדמה ציבורית או פרטית. הדין בישראל מקנה כלים משפטיים למנוע או להפסיק פלישה שכזו ולהגן על זכות הבעלות או ההחזקה בזכויות מקרקעין. להלן נביא סקירה תמציתית של עקרונות יסוד בנושא, תוך הפניה לפסיקות עדכניות ולדגשים העולים מהן.

1. עקרונות יסוד: "חזקה נוגדת" והתיישנות במקרקעין

1.1. התיישנות דיונית לעומת התיישנות רוכשת

דיני ההתיישנות מבחינים בין שני סוגים עיקריים של התיישנות במקרקעין:

• התיישנות דיונית: טענת התיישנות המשמשת כ"הגנה" מפני תביעה לסילוק יד. משמעותה היא שאם מחזיק פלוני שוהה בנכס פרק זמן העולה על תקופת ההתיישנות, ייתכן שבעל הקרקע מנוע מלתבוע את סילוקו, אך אין בכך להקנות למחזיק זכות קניינית.
• התיישנות רוכשת: טענת התיישנות המאפשרת, בתנאים מסוימים ובסוגי קרקע מסוימים (למשל בסעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני) לרכוש זכות בעלות במקרקעין. אולם התיישנות מסוג זה מצומצמת ביחס לקרקעות "מוסדרות" ומצריכה עמידה בתנאים נוקשים עוד מהמשפט העותומני.

עיקרון כללי הוא שטענת התיישנות לפי סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני (החל על קרקע בבעלות פרטית) אינה מקנה לבעל החזקה "זכות מהותית" בקרקע, אלא מגינה עליו מפני תביעה לסילוק יד (כלומר כ"מגן" ולא כ"חרב"). על כן, בתביעות פינוי שבהן המחזיק טוען שהתביעה התיישנה – אם הוכחה התיישנות, יכול המחזיק להמשיך להחזיק בקרקע; אך אין בכך להקנות לו בעלות.

1.2. יסוד ה"חזקה הנוגדת"

על מנת שמחזיק יוכל לטעון להתיישנות – עליו להוכיח, בין היתר, כי חזקתו הייתה "חזקה נוגדת" לזכות הבעלים:

• חזקה שלא נובעת מרשות או הסכמה (ואפילו שבשתיקה). אם הבעלים או בעל הזכויות הרשום נתן רשות (מפורשת או מכללא) למחזיק, לא יוכל המחזיק לטעון שגיבש "חזקה נוגדת".
• טענת זכות בעלות מצד המחזיק. על המחזיק להצהיר שהינו רואה עצמו כבעלים בפועל ולא מטעם הבעלים האמיתיים.

כך נקבע, בין היתר, בע"א 3217/91 פלר נ' יורשי המנוח אקסלרוד (פ"ד מ"ז(2) 281), כי חזקה ממושכת לא די בה כשלעצמה, אם לא הוכח שהייתה “עוינת” לזכות הבעלים הרשום. הובהר שם גם ששתיקת הבעלים אין משמעה תמיד התנגדות, וייתכן שתתפרש כהסכמה שבשתיקה.

2. כיצד לפעול נגד פלישה: מנגנונים וצעדי הגנה

2.1. זכותו של בעל מקרקעין לתבוע סילוק יד

סעיף 16 ל"חוק המקרקעין, תשכ"ט–1969" קובע ש"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם, זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". על כן, אם פלוני הינו בעל זכויות (בעלות או חכירה לדורות) – בידיו עילה לתבוע סילוק ידו של הפולש או המחזיק הלא-מורשה.

2.2. המסלול הרגיל: תביעה אזרחית

בעל זכויות יכול להגיש תביעה אזרחית לפינוי וסילוק יד נגד הפולש לבית המשפט המוסמך (שלום או מחוזי, לפי שווי הנכס או טיב הסעד). במסגרת התביעה, יוכל הבעלים לדרוש מסירת החזקה במקרקעין וכן פיצוי כספי, כגון דמי שימוש ראויים. אם הנתבע מעלה טענת התיישנות, עליו להוכיח שמדובר בחזקה הנוגדת את זכות הבעלים ושהחזיק לתקופה הנדרשת בחוק (לרוב 15 שנים במקרקעין פרטיים לא מוסדרים).

2.3. הליך מזורז בהוצאה לפועל

סעיף 81(א) לחוק ההוצאה לפועל מאפשר לעיתים מסלול מזורז: למחזיק בפסק דין תקף לסילוק פולש – ניתן לפנות ללשכת ההוצאה לפועל ולבקש ביצוע ללא צורך בתביעה חדשה, אם ניתן פסק דין שכבר קובע את זכותו להחזיק. אולם אם אין פסק דין, יש צורך לפנות תחילה לבית המשפט.

2.4. מנגנון "עשיית דין עצמי" מוגבל

על פי סעיף 18 לחוק המקרקעין, אם פלישה היא "טרייה" (עדיין בששת החודשים הראשונים ממועד הפלישה או ממועד גילוי הפלישה), רשאי בעל המקרקעין להפעיל כוח סביר לסילוק הפולש. אולם מדובר בכלי מצומצם, הכפוף לתנאים נוקשים ולאיסור שימוש בכוח בלתי-מידתי.

2.5. חשיבות רישום זכויות ופנייה מהירה לבית המשפט

פסיקת בתי המשפט, לרבות בפסקי דין עדכניים (למשל, רע"א 11527/05 עיריית תל אביב נ' שרון לוי (פורסם בנבו), ועוד), מדגישה כי יש לעודד את בעלי הזכויות שלא להשתהות, אלא לפעול במועד להגנה על זכויותיהם, בין אם באמצעות תביעה אזרחית או באמצעים אחרים, ולהימנע מלהשאיר את הפלישה או את אי-הבהירות ביחס לגבולות הנכס בעינן.

3. נקודות עיקריות מפסקי דין עדכניים

3.1. ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה

בפסק דין זה נדחתה טענת תובע שלפיה הוא רכש זכויות בעלות מכוח חזקה נוגדת והתיישנות רוכשת בשטח "המוסדר" על שם העירייה. בית המשפט ציין, כי טענת התיישנות על מנת לרכוש בעלות במקרקעין מוסדרים מחייבת עמידה בתנאים שנקבעו בחוק, ובפרט הוכחת חזקה נוגדת לפני כניסת "חוק המקרקעין" לתוקף, וכי אם מדובר בהחזקת נכס ברשות הבעלים או בהסכמתו, לא תקום חזקה נוגדת. נפסק שאף אם החלפת בעלים נעשתה בהמשך, עדיין לא הושלמה תקופת התיישנות כנדרש, והתביעה סולקה על הסף.

3.2. ע"א 7898/19 כהן ואח' נ' צ.מ.ח. המרמן בע"מ

בית המשפט הדגיש פעם נוספת את התנאים להוכחת "חזקה נוגדת": על המחזיק להראות (1) התקיימות "עוינות" – שהוא כופר בזכויות הבעלים ומחזיק שלא מכוח רשותם; (2) החזקה רצופה וייחודית למשך התקופה הנדרשת, ותוך "התרסה" על זכות הבעלים. שתיקה של הבעלים אינה תמיד ראיה לכך שהחזקה היא נוגדת; לעיתים היא תתפרש כרשות שבשתיקה.

3.3. ה"פ (מחוזי ת"א) 43479-03-14 זיתוני נ' עיריית תל אביב

במקרה זה דובר על מחזיקים שטענו שרכשו זכות בעלות בנכס מכוח חזקה רבת שנים, תוך הפניה לטענת "חזקה נוגדת". בית המשפט ציין כי מאחר שמדובר במקרקעין שבבעלות פרטית (ולא מקרקעין מסוג מירי בבעלות המדינה או רשות), התיישנות במקרה כזה היא "דיונית", ואין בהכשיר זכות בעלות. על כן אין בידי המחזיקים להשתמש בחוק ההתיישנות כ"חרב" לצורך רישום בעלות, אלא כ"מגן" מפני פינוי.

3.4. ת"א (מחוזי ירושלים) 56184-02-16 מליח נ' לוי

ביהמ"ש שב וחזר על הרעיון שטענת חזקה נוגדת עשויה למנוע סילוק יד אך אינה מקנה למחזיקים זכות קניינית. תביעה המבוססת על רצון לרשום את הקרקע על שם המחזיקים – כאשר מדובר בחלקה בבעלות פרטית של אחר – איננה מקנה עילת תביעה. בעלות לא יכולה להירכש במקרה זה עקב התיישנות. פסק הדין הורה על מחיקת התביעה על הסף, ללא שלילת אפשרות להעלות טענת התיישנות כטענת הגנה בתביעה לפינוי.

4. דרכי התגוננות וטיפים לבעלי זכויות בקרקע

1. רישום זכויות, עדכון גבולות ומדידות: אם נרכש נכס, יש להקפיד על הליך רישום מסודר, הוצאת מפת מדידה עדכנית ולוודא שגבולות החלקה ידועים ומסומנים כראוי. כאשר קיימת מחלוקת על גבול, אפשר לפנות למודד מוסמך ולרשות המוסמכת.
2. פעולה משפטית בזמן: במקרה שנודע על פלישה או "הרחבת מבנה" לתוך חלקה שכנה, אין לשתוק. חשוב לפנות לפולש בדרישה לפנות ולחדול, ואם אינו נענה – יש לשקול הגשת תביעה לסילוק יד. הפסיקה מורה כי יש לעודד בעלי זכויות שלא להשהות את הגשת התביעה.
3. שמירה על רצף ראייתי ופעולות סדורות: אין לזלזל באיסוף מסמכים (תצלומי אוויר, קבלות ארנונה או תיעוד הצגת בעלות). אלו יסייעו בהוכחת מועד הפלישה או היעדר רשות. כאשר השטח גדול או מצוי שנים ללא שימוש, עולה הסיכון למחלוקות.
4. בחינת מנגנוני הליך ההסדר: כאשר מדובר בקרקעות שטרם הוסדרו, ראוי לעקוב אם פקיד ההסדר עומד לחדש הליכי הסדר. במסגרתם ניתן להעלות טענה של סעיף 51 לפקודת ההסדר, המאפשרת טענת רכישת בעלות בנסיבות ייחודיות. ואולם, לא בכל מצב תעמוד אפשרות זו, ורצוי להיוועץ בייעוץ מקצועי.
5. שאיפה להסדרה בהסכמה: לעיתים עדיף להגיע להסכם מוסדר בעל תוקף משפטי – כגון רכישה או החלפת שטחים – במקום "לחכות" לדיונים משפטיים מורכבים ויקרים. במקרים מסוימים יכולים הצדדים, בהסכמת רשויות רישום המקרקעין, לבצע תיקון גבולות (למשל, לפי סעיף 135א לחוק המקרקעין) כדי לפתור את המחלוקת.

5. סיכום

חוק המקרקעין והפסיקה העדכנית מלמדים כי על בעל נכס להגיב בנחישות ובזמן כדי למנוע פלישה או להסיגה. "מניעת פלישה עדיפה על ריפוי," והימנעות מנקיטת צעדי הגנה עלולה להעלות טענות מצד הפולש שהבעלים השלימו עם המצב. עם זאת, אין בעצם החזקת הפולש לזמן רב להעניק לו בהכרח זכות בעלות, שכן טענת התיישנות עלולה לכל היותר להוות מחסום דיוני המונע סילוק יד, ולא לשמש בסיס לרישום על שמו של המחזיק – אלא אם מתקיימים התנאים הקונקרטיים של התיישנות רוכשת בהתאם לסעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני או בהתאם להליכי הסדר מיוחדים.

תביעות מן הסוג של "התיישנות רוכשת" נתקלות אפוא ברף ראייתי ומשפטי גבוה ואינן תדירות במקרקעי בעלי רישום פרטי. מנגד, מהבחינה הפרקטית, בעל זכויות בקרקע המבקש להגן על זכויותיו מפני פולש, רשאי לפעול בהקדם, לרבות הגשת תביעה לסילוק יד, ובכך למנוע סיכון של טענת התיישנות – ולו טענה דיונית – כעבור שנים.

האמור לעיל מהווה סקירה כללית בלבד ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של מחלוקת בדבר פלישה או גבולות חלקה, רצוי לפנות לייעוץ מקצועי (עו"ד, מודד מוסמך) כדי לשמור על זכויות באופן המיטבי.