לקסיס נקסט- חיפוש משפטי

מבוא
אחת מסוגיות הקרקע המרכזיות בדיני המקרקעין בישראל נוגעת ליכולת לרכוש זכויות בקרקע מכוח "חזקה נוגדת" (המכונה לא פעם "התיישנות רוכשת" או "התיישנות מנחילה"). במקרים רבים, אנשים מחזיקים בפועל בקרקע במשך שנים ארוכות, ומבקשים לזכות בזכויות בעלות (או זכות אחרת) מכוח אותה חזקה ממושכת. אך כיצד מוכיחים את תנאי החזקה באופן העולה כדי "חזקה נוגדת"? ומה תפקיד הכוונה או היעדר הכוונה ה"אמיתית" של המחזיק? במאמר זה נסקור, בקצרה, את התנאים והעקרונות להוכחת זכויות בקרקע בדרך "חזקה נוגדת", ונראה מדוע לא די בטענה שהייתה "כוונה למראית עין" כדי לרכוש זכויות.

התייחסותנו תתבסס על פסיקה מגוונת, ובהם:

1. ת"א (מחוזי ת"א) 2470/86 משה שאול נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (פסק-דין מיום 24.10.94, כב' השופט י' בן-שלמה),
2. ת"א (שלום נתניה) 49417-05-17 עבדאלפתאח נ' חברת החשמל ואח' (כב' השופטת ל. הר-ציון),
3. תא"מ (שלום נתניה) 9325-06-15 זרקובר ואח' נ' דותן ואח' (כב' השופטת ל. הר-ציון),
4. ת"א (שלום י-ם) 56184-02-16 מליח ואח' נ' לוי ואח' (כב' השופט א' דראל).

פסיקות אלו דנות בהרחבה בעקרונות החלים על "התיישנות רוכשת" ובעיקר על טיבה של החזקה הדרושה – "חזקה נוגדת" – והבדילה מטענות אחרות, דוגמת טענת "כוונה למראית עין", אשר אינן מספיקות כשלעצמן לרכישת זכויות בקרקע.

1. מושגי יסוד: "התיישנות דיונית" לעומת "התיישנות רוכשת"

חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, מבחין ברובו בין "התיישנות דיונית" – המשמשת לרוב כטענת הגנה מפני תביעת פינוי או סילוק יד – לבין "התיישנות רוכשת" (או "מנחילה") שמטרתה להקנות, במקרים מסוימים, את הבעלות במקרקעין. ההלכה היא כי כאשר מדובר בקרקעות מוסדרות (שכבר הוסדרו בהליכי הסדר מקרקעין או נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ע"ש הבעלים), סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע שחוק ההתיישנות לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. משום כך, החזקה נוגדת אינה מקנה בהכרח בעלות בקרקע מוסדרת אלא במקרים ספציפיים (למשל, בעת הסדר בלשכת הסדר). לעומת זאת, בקרקעות שאינן מוסדרות עשוי לחול, לפי נסיבות החוק, הסדר מכוח חוק הקרקעות העותמאני או פקודת הסדר זכויות במקרקעין.

עם זאת, מהפסיקה הנזכרת לעיל עולה בבירור כי "התיישנות" כשלעצמה במקרקעין אינה תמיד מספיקה להקנות בעלות או זכות קניינית, בייחוד לנוכח התיקונים ופסיקותיהם של בתי המשפט העליון והמחוזי (ר' למשל ע"א 520/89 מדינת ישראל נ' שבלי). מכאן עלתה ההבחנה בין "התיישנות דיונית" – שמשמעה שהבעל הרשום אינו רשאי עוד לתבוע סילוק יד (כלומר, טענת הגנה) – לבין "התיישנות רוכשת", הנדירה יחסית לפי הדין הישראלי, המוכרת רק בשני אפיקים מצומצמים: בחוק הקרקעות העותמאני (סעיף 78 – בדרך כלל רק בקרקע מסוג "מירי") או במסגרת הליכי הסדר (סעיפים 51–52 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין).

2. מהי "חזקה נוגדת" (Adverse Possession)?

על-פי הפסיקה, כדי שמחזיק יוכל לבסס טענת התיישנות רוכשת (או להדוף תביעת פינוי מכוח התיישנות דיונית), עליו להוכיח שחזקתו היא אכן "נוגדת". "חזקה נוגדת" מוגדרת כחזקה רצופה בקרקע ללא רשות, ללא הסכמה מפורשת או משתמעת של הבעלים, ובוודאי שלא כחזקה מכוח הסכם רשות. הפסיקה עקבית בכך שעל המחזיק להראות כי:

1. משך הזמן הנדרש: המחזיק החזיק בקרקע ברציפות במשך תקופת ההתיישנות החוקית (15 שנה או 25 שנה – לפי סוג המקרקעין ונסיבותיהם).
2. אופי החזקה: עליו להראות שחזקתו פומבית, גלויה ושאינה מוסתרת, וכי ינהג בקרקע כבעלים (Act of Ownership) – מעין "פעולות בעלות" חד-משמעיות.
3. ללא רשות: אם החזקה מתיישבת עם רשות של הבעלים או מכוח חוזה שכירות, היא אינה בגדר חזקה נוגדת. החזקה צריכה להיות "עוינת" לזכותו של הבעלים הרשום (Hostile Possession).
4. נוגדת: כלומר, שהמחזיק מתנהל בקרקע באופן העומד בניגוד לזכות הבעלים, ואין די בכך שהמחזיק חשב בטעות שהבעלים מסכים או שהמחזיק עשה "למראית עין" בלבד.

כך, לדוגמה, בת"א 2470/86 שאול נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (פסק-דין מיום 24.10.94) נקבע כי חזקה ממושכת כשלעצמה אינה מזכה בבעלות אם אינה "נוגדת". יש צורך להוכיח מצב שבו הבעלים הרשום לא נתן הסכמה, ולא השלים עם תפיסת הקרקע בידי המחזיק בפועל. בפסק-הדין הודגש שכדי להיכנס לגדרי "התיישנות רוכשת" יש גם צורך להראות את התנאים הרלוונטיים שבדין המיוחד (חוק הקרקעות העותמאני או פקודת ההסדר), ובמקרים רבים בארץ, כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים וכאשר לא התקיים התנאי של הקפדה על "חזקה נוגדת" בזמן ההסדר, לא תוכר בעלות מכוח התיישנות.

3. מדוע לא די בכוונה "למראית עין"?

לא אחת טוענים מחזיקים בפועל כי החזקה הייתה שלהם מכוח "הצטרפות להסדר" כלשהו או טענה שהם "התכוונו להחזיק" אך לא יישמו את התנאים בפועל. בפסיקה נקבע כי הצטרפות "למראית עין" בלבד איננה מקנה זכות להתיישנות; חובה שהמחזיק בפועל יתפוס חזקה רצינית ואמיתית, לא מכוח הסכמה שבדיעבד ולא מתוך העמדת-פנים שאין מאחוריה שימוש אותנטי כ"בעלים". כך, בת"א (שלום נתניה) 49417-05-17 ובתא"מ (שלום נתניה) 9325-06-15, נדחתה טענת מחזיקים שקיוו להראות "כוונה" להחזיק חזקה "נוגדת", אך הסתבר שלא הייתה חזקה של ממש אלא שימוש חלקי וכפוף, ללא כל ראיה שהם התכוונו להחזיק כנגד הבעלים.
במקרים אחרים טוען המחזיק שחברות או צדדים אחרים גרמו לו "להצטרף" להחזקה, אך בלי כוונה אמיתית. בתי המשפט הבהירו כי עצם האמירה "לא התכוונתי באמת להתנהג כבעלים", או ההפך – "התכוונתי אבל רק למראית עין" – אינה מועילה ואין בה כדי להקים את יסודות החזקה הנדרשת בדין.

בית-המשפט המחוזי בירושלים קבע עוד בת"א 56184-02-16 מליח ואח' נ' לוי ואח' (כב' השופט א' דראל), כי גם במקרים שבהם היו הסדרים (או טענות הסדרים) בין המחזיק לצדדים אחרים, אין די בטענה שהייתה "כוונה להחזיק" ללא כל הוכחה לתנאים הבסיסיים של חזקה נוגדת. אם לא התקיים התנאי שהמחזיק הפגין שליטה רצינית וגלויה, ללא הסכמת הבעלים, ולאורך פרק הזמן הנדרש, אין לרכוש זכות. טענת "הצטרפות למראית עין בלבד" אף מעידה לפעמים שמחזיק לא באמת גילה התנגדות כנדרש.

4. סיכום והמלצות מעשיות

1. לא מספיק "זמן ארוך": העובדה שמחזיק נמצא בשטח שנים ארוכות איננה מספקת כשלעצמה. יש להראות יסודות ברורים של חזקת "בעלים" לאורך התקופה – ניהול, שימוש גלוי, תשלום מיסים/ארנונה (במקרים מסוימים), גידור או כל סימן מובהק אחר, והכול בלי קבלת רשות מהבעלים.
2. היעדר הסכמה או רשות: המחזיק חייב להראות שהבעלים מעולם לא אישר או השלים עם הימצאותו במקרקעין, או שהייתה התנגדות ממשית של הבעלים.
3. רצף של שנים: נדרש רצף חזקתי מלא בכל תקופת ההתיישנות, כלומר שעל המחזיק לא לנטוש או להפסיק את השימוש באופן שיהפוך את החזקה שברירית ומקטעית.
4. "כוונה למראית עין" אינה עוזרת: על המחזיק להוכיח התנהגות ממשית המעידה על בעלות, לא די בהצהרה סובייקטיבית. החזקה צריכה להתבטא בפעולות אובייקטיביות המעידות על רצון להחזיק "כנגד העולם" (ובייחוד כנגד הבעלים הרשום).
5. התחשבות במועד הסדר המקרקעין: אם הקרקע הוסדרה במהלך התקופה, על המחזיק לבחון האם מתקיימים סעיפי פקודת ההסדר (למשל סעיפים 51–52). במקרים רבים ההסדר עלול "לנתק" את האפשרות להתיישנות רוכשת.
6. התייעצות משפטית: בניהול טענת חזקה נוגדת מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי מעמיק. הפסיקה בעניין מורכבת ורווית סייגים, וחובה להגיש ראיות מלאות – מסמכים, עדים המעידים על אופי החזקה ותקופתה.

מבט אחרון: "חזקה נוגדת" כחריג מצומצם
דרך "התיישנות רוכשת" או "חזקה נוגדת" היא בגדר חריג מפורש לחוק המקרקעין, והיא תתאפשר לעיתים נדירות (למשל במקרקעין לא מוסדרים, או בהסדר לפי סעיף 51 או 52 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין). לעומת זאת, כאשר עסקינן במקרקעין מוסדרים שנרשמו כחוק, חוק יסוד: מקרקעי ישראל וכן הפסיקה מגבילים עוד יותר את התפתחות הזכויות מכוח ההתיישנות.

טענת כוונה "למראית עין" שאינה מגובה בחזקה עובדתית ממשית ונוגדת, איננה עומדת בדרישות הפסיקה המחמירות בעניין זה. לכן, על הצד המבקש לבסס תביעת בעלות או הדיפת תביעת פינוי להוכיח בצורה חד-משמעית שלא קיבל רשות, לא הסתפק בהצגה חלקית ובלתי רצינית של "החזקה", והתנהג לאורך שנים באופן פומבי כבעלים אמיתי.

מקורות נוספים:

• ת"א (מחוזי ת"א) 2470/86 משה שאול נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים ואח' (פסק-דין מיום 24.10.94).
• ת"א (שלום נתניה) 49417-05-17 עבדאלפתאח נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (2019).
• תא"מ (שלום נתניה) 9325-06-15 זרקובר נ' דותן (2017).
• ת"א (שלום ירושלים) 56184-02-16 מליח ואח' נ' לוי ואח' (2017).
• ע"א 520/89 מדינת ישראל נ' שבלי, פ"ד מו(2) 81.
• חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958.
• חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, סעיף 159(ב).
• פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969, סעיפים 51–52.

< סיום המאמר >