לקסיס נקסט- חיפוש משפטי

1. מבוא
דיני ההתיישנות במשפט הישראלי מבחינים – בכל הנוגע לתביעות בנוגע למקרקעין – בין מצב בו המחזיק מעלה את טענת ההתיישנות כהגנה (טענת התיישנות "דיונית"), ובין מצבים נדירים בהם המחזיק עשוי לרכוש זכויות קניין מכוח התיישנות (התיישנות "רוכשת" או "מהותית"). במילים פשוטות, הדין הכללי הוא, שחלוף הזמן לבדו אינו יוצר למחזיק "זכות בעלות" במקרקעין פרטיים, אלא לכל היותר מעמיד לו הגנה מפני תביעת סילוק יד (כלומר, מהווה "מגן"). חריגים מסוימים להלכה זו מאפשרים, בתנאים קפדניים, לראות בהתיישנות מקור לרכישת זכות מהותית ("חרב").

אף שהפסיקה הכירה במקרים בודדים באפשרות שהחזקה ממושכת תהפוך גם ל"מפתח" לבעלות, הרי שהכללים הנוגעים לכך מורכבים, דורשים עמידה בתנאים שונים, ובפועל ברוב המקרים המחזיק אינו יכול לשמש "תובע בעלות" אלא לכל היותר להגן על עצמו מפני תביעה שמגיש הבעלים הרשום.

מאמר זה יבחן את ההבחנה בין ה"מגן" ל"חרב" בהקשר ההתיישנות במקרקעין, תוך התמקדות בהלכה הפסוקה ובחלק מהדוגמאות שעלו בפסיקה: ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה, ת"א (מחוזי מרכז) 12441-06-21 דיאב נ' רשות מקרקעי ישראל, ע"א 7898/19, ת"א (מחוזי מרכז) 12839-09-10 לוין נ' שרעבי, ועוד.

2. הרקע הנורמטיבי: התיישנות דיונית מול התיישנות רוכשת

1. החוק העיקרי: חוק ההתיישנות, התשי"ח–1958
   • סעיף 2 לחוק קובע כי "תביעה לקיום זכות כל שהיא נתונה להתיישנות", וכי אם הוגשה תביעה שהתיישנה וטען הנתבע טענת התיישנות – "לא ייזקק בית המשפט לתובענה", אך "אין בהתיישנות בלבד כדי לבטל את הזכות גופה". זהו לוז הרעיון של "התיישנות דיונית": המעוניין לממש את זכותו באמצעות בית המשפט מנוע מלעשות זאת – אך מבחינה מהותית אין הזכות "נעלמת".
   • סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות מדבר על תקופת התיישנות של 15 שנים במקרקעין (למעט מקרקעין מוסדרים, שם התקופה 25 שנים). אולם כאשר מדובר במקרקעין פרטיים – ההתיישנות אינה מקנה "בעלות" למחזיק, אלא לכל היותר יוצרת מחסום מפני תביעה לסילוק ידו.
   • סעיף 22 לחוק ההתיישנות מתייחס להארכת התקופות לגבי מקרקעין (בהפניה לסעיפי חוק הקרקעות העות’מני, 1858).
2. חוק הקרקעות העות’מני (1858) –
   • סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמ’ני נוגע להתיישנות במקרקעין פרטיים ("מולק"). ההלכה הפסוקה מבארת שטענת ההתיישנות לפי סעיף 20 – קרויה גם "חזקה נוגדת" – מקנה למחזיק הגנה דיונית בלבד: הבעלים אינו רשאי עוד לתבוע סילוק יד. אין בכך, כשלעצמו, כדי להקנות "בעלות" למחזיק (ע"א 335/65 בורשטיין נ’ האפוטרופוס הכללי, פ"ד יט 302; ע"א 3217/91 פלר נ’ אקסלרוד, פ"ד מז(2) 281).
   • סעיף 78 לחוק העותמ’ני עוסק באפשרות "התיישנות רוכשת" בקרקעות מסוג "מירי" (או "מוקופה"), באותם מקרים בהם מתקיימים תנאי עיבוד והחזקה "נוגדת" למשך 10 שנים (שהוארכו לפי חוק להתיישנות מ-15 ל-25 שנים במקרים מסוימים). במצבים אלו, ובכפוף לתנאים, יכול המחזיק לטעון לבעלות מכוח התיישנות מהותית. ברם, קרקע פרטית (מולק) איננה נכללת במסלול זה – שם, בהתאם לסעיף 20, ההתיישנות רק "דיונית".
3. חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969
   • סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין מבהיר כי חוק ההתיישנות לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אינו פוגע ב"זכות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת החוק". משמע, במקרקעין מוסדרים לא תתאפשר "התיישנות רוכשת" להבא, אך תיתכן טענה "דיונית" ולגבי מקרקעין לא מוסדרים – יש להוסיף ולהיעזר בחוק העות’מני ובחוק ההתיישנות.
   • סעיף 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין: כאשר יש הליכי הסדר פעילים, ניתן – בהתקיים תנאים מסוימים – להפוך טענת "חזקה נוגדת" בחלוף התקופה הנדרשת, לבעלות. אך הדבר קורה רק במסגרת הליכי הסדר פומביים (כאשר פקיד הסדר מכיר בחזקה נוגדת כדין).

המסקנה המשפטית הכללית היא אפוא: במקרקעין "מולק" (פרטיים) מוסדרים, התיישנות היא הגנתית בלבד; אבל במקרים מיוחדים של מקרקעין שעודם לא מוסדרים או הנכללים תחת סעיף 78 לחוק העותמ’ני (מירי), אפשר להתבסס על "חזקת שנים" לטעון לבעלות במסגרת הליכי הסדר או הליכי תיקון מרשם לפי הדין.

3. "מגן" או "חרב"? טענת התיישנות כטענת הגנה לעומת עילת תביעה

1. התיישנות דיונית – "מגן": מרביתם הגדול של המקרים העוסקים בחזקה במקרקעין, כאשר הבעלים הרשום תובע את המחזיק, מאפשרים למחזיק להעלות טענת התיישנות כטענת הגנה ("שלא ניתן עוד לסלקו, כי הבעלות נשללה מהבעלים מחמת חלוף הזמן"). אך אין למחזיק עילת תביעה עצמאית המבקשת להירשם כבעלים (או לקבל סעד מקביל) רק מכוח התיישנות סעיף 20 לחוק הקרקעות.
2. התיישנות מהותית – "חרב": חריג לכך נמצא בענייני סעיף 78 לחוק הקרקעות העות’מני המתייחס לקרקע "מירי" או "מוקופה" וכן בהליכי הסדר לפי סעיף 51 לפקודת ההסדר. כך, למשל, בהליך הקודם ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה, נקבע כי כל עוד מדובר במקרקעין פרטיים לא הוסדרו, הטוען לחזקה נוגדת יכול לכל היותר להתגונן מפני הבעלים ולא לזכות להירשם כבעלים, זולת אם הוא נכנס בנתיבים המיוחדים שהדין מקצה (סעיף 51 לפקודת ההסדר והוראות אחרות).

4. יישום בפסיקה: דוגמאות מתוך הפסיקה וההליכים השונים

א. ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה
התובע – המחזיק בקרקע – ניסה לתבוע בעלות במקרקעין בשל "חזקה נוגדת" רבת שנים במקרקעין מוסדרים הרשומים על שם העירייה. בית המשפט דחה את התביעה על הסף בקובעו, בין היתר, שהחזקה נוגדת משמשת התיישנות דיונית במקרקעין פרטיים, כך שהמחזיק אינו יכול להגיש "תביעה" לבעלות, אלא לכל היותר להגן על עצמו מפני תביעת פינוי (זו "התיישנות כמגן", לא "חרב").

ב. ת"א (מחוזי מרכז) 12839-09-10 לוין נ' שרעבי
באותו מקרה ניסו התובעים לבקש מבית המשפט להצהיר שהם בעלי הקרקע. בתוך כך, הסתמכו על טענת התיישנות בת עשרות שנים. בית המשפט המחוזי שלל את העילה וקבע, ש"לא ניתן להצהיר על זכות בעלות מכוח התיישנות דיונית. התיישנות יכולה לחסום תביעת פינוי של בעלים, אך אינה מקנה למחזיק זכות קניינית חדשה".

ג. ת"א (מחוזי ירושלים) 12441-06-21 דיאב נ' רשות מקרקעי ישראל
בתביעת בעלות דומה נדחתה התובענה, כאשר בית המשפט עמד על כך שבהתאם לסעיף 20 לחוק הקרקעות העות’מני, בקרקע פרטית – הטענה עשויה לחסום תביעת סילוק יד, אך אינה מהווה עילת תביעה לרישום בעלות בפנקס המקרקעין.

ד. ע"א 3217/91 פלר נ’ אקסלרוד (פ"ד מז(2) 281)
פסק הדין עוסק בין היתר בתביעת מחזיק במקרקעין שרשומים על שם אחר. נקבע, שיש להוכיח "חזקה נוגדת" למן תחילת תקופת ההתיישנות עד תומה, וכן שאין בה כדי להקנות לו בעלות אם מדובר במקרקעין פרטיים שאינם בהליכי הסדר. אמנם, היה מדובר בהסדר, אך במכלול נקבע שלא היה בסיס לתביעה לרישום הקרקע על שמו של פלר.

ה. ת"א (מחוזי ירושלים) 56184-02-16 מליח נ' לוי –
בפרשה זו עצמה (ההליך נשוא המאמר): בית המשפט מחק על הסף את התביעה שנסמכה על חזקה נוגדת במקרקעין פרטיים.

5. סיכום ומסקנות

1. במשפט הישראלי, "התיישנות במקרקעין" יכולה לתפקד במקרים רבים כטענת "מגן" בלבד, קרי – מחסום מפני תביעת הבעלים. המחזיק שאין לו כל זכות קניינית "חיובית" בקרקע, אך מחזיק בה עשרות שנים, עשוי לחסום את תביעת הפינוי מחמת שיהוי והתיישנות.
2. לעומת זאת, "התיישנות רוכשת" ("חרב") מוכרת בהוראות שונות בדין, ובהן סעיף 78 לחוק הקרקעות העות’מני, החל לרוב על קרקעות "מירי", וכן סעיף 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין. במקרים אלה ניתן – בכפוף לתנאים מסוימים ובהליך מתאים (למשל, במסגרת הליכי הסדר או הליך תיקון גבולות) – להפוך את החזקה ה"נוגדת" לבעלות מהותית במקרקעין.
3. בקרקעות פרטיות (בבעלות "מולק"), או במקרקעין מוסדרים רשומים, הטענה העיקרית שנותרה היא התיישנות דיונית, שאינה מאפשרת להגיש "תביעה" לבית המשפט כדי לזכות בסעד חיובי (כגון רישום בעלות), אלא רק להגן מפני תביעה לפינוי או הסגת גבול שהוגשה מצד הבעלים. במקרה כזה, על המחזיק להראות כי "חזקה נוגדת" נמשכה כנדרש וכי התקיימו תנאי החוק, אך אין בכך להקנות לו זכות קניין לטווח ארוך ולאפשר לו לרשום את בעלותו.
4. לאור האמור, תשובה לשאלה שבכותרת: "האם אפשר לתבוע בעלות על מקרקעין באמצעות התיישנות?" – ברוב המכריע של המקרים, כאשר המדובר בקרקע פרטית (מולק) מוסדרת או שלפי דין אין בה תוקף לסעיף 78 לחוק הקרקעות, הרי שלא ניתן "לתבוע בעלות" מכוח התיישנות. חזקה נוגדת עשויה לשמש "מגן" ולא "חרב". רק במסלולים מיוחדים, כגון סעיף 78 לחוק הקרקעות או סעיף 51 לפקודת ההסדר (דוגמת מקרקעי מירי ו/או קרקע בהליכי הסדר), עשויה ההתיישנות להקנות גם זכות מהותית שבכוחה לשנות רישום או להביא לרישום "בעלים" חדש במרשם.
5. לפיכך, מי שמבקש להפוך את "ההחזקה הנוגדת" לזכות קניינית חייב לעמוד בתנאים הקבועים בחוק ובהליכים המתאימים (למשל, במסגרת הליכי הסדר פעילים או במסגרת "תיקון גבולות" לפי סעיף 135א לחוק המקרקעין), ולא יוכל להגיש "תביעה רגילה" כנגד בעלים רשומים ולהשיג סעד של העברת בעלות מכוח התיישנות גרידא.

(ג) סיכום
טענת ההתיישנות במקרקעין משמשת את המחזיק בראש ובראשונה כטענת הגנה ("מגן"). החזקה לאורך זמן, גם אם נוגדת לזכות הבעלים, איננה מובילה דרך שגרה לרכישת בעלות או כל זכות קניין אחרת. לכך קיימים חריגים מסוימים הנוגעים לקרקעות מסוג מירי או במקרקעין לא מוסדרים, ובכפוף להליכים מסוימים לפי פקודת ההסדר, אולם בקרקעות פרטיות רגילות – אין אפשרות לתבוע בעלות באמצעות התיישנות. מכאן שברוב רובם של המקרים, התיישנות בחזקה נוגדת הינה "התיישנות דיונית": כוחה הוא לחסום ולסכל תביעת פינוי, אך אין בכוחה להקים עילת תביעה אקטיבית. מכאן שתשובת המשפט הישראלי לשאלה " ‘מגן’ או ‘חרב’?" בכל הנוגע לקרקע פרטית מוסדרת ברורה – בעיקרו של דבר מדובר ב'מגן', למעט מסלולים יחודיים וחלופיים כמו סעיף 78 לחוק הקרקעות העות’מני ומסלול סעיף 51 לפקודת ההסדר, העשויים לאפשר, בתנאים מסוימים, תביעה אקטיבית על בסיס "התיישנות רוכשת".