לקסיס נקסט- חיפוש משפטי

מבוא

דיני ההתיישנות במקרקעין בישראל מעוררים לא פעם שאלות מורכבות, שכן הם משתלבים עם דיני הקניין הישראלי, החלוקה בין מקרקעין מוסדרים לבין מקרקעין שאינם מוסדרים, ועם עקרונות-על בדבר אי-רכישת זכויות במקרקעין של המדינה (ו/או במקרקעין שחל עליהם חוק יסוד: מקרקעי ישראל). מטרתו של מאמר זה היא להציג בתמצית את העיקרון הכללי של התיישנות במקרקעין, להסביר מהו ההבדל בין מקרקעין מוסדרים לבין מקרקעין שאינם מוסדרים בכל הנוגע להתיישנות, ולבסוף להדגים כיצד הלכה זו באה לידי ביטוי בפסיקת בתי המשפט, בין היתר בפסקי הדין שהובאו להלן.

חלק ראשון: עיקרי הדין לעניין התיישנות במקרקעין

1. חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958
   • תקופת ההתיישנות: בסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות נקבע כי במקרקעין (להבדיל מ"תביעה בשאינו מקרקעין", שם תקופת ההתיישנות 7 שנים) – התקופה הרגילה להתיישנות היא 15 שנה, ואם המקרקעין נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור (כלומר לאחר הסדר זכויות) – 25 שנה.
   • יחד עם זאת, חוק ההתיישנות עצמו אינו יוצר בהכרח "התיישנות רוכשת". לעיתים ההתיישנות היא "דיונית" בלבד, כלומר היא עשויה למנוע מן הבעלים המקורי להגיש תביעת סילוק-יד, אך אינה מקנה למחזיק זכות קניינית חיובית (למשל, היא אינה מאפשרת לו להירשם כבעלים). לצורך "התיישנות רוכשת" במקרקעין לא מוסדרים נעזרים לעיתים בהוראות נוספות (דוגמת סעיף 20 לחוק הקרקעות העות'מאני – שהוחל בשעתו – או סעיף 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין). ואולם, לגבי מקרקעי ציבור ומקרקעין מוסדרים חל עיקרון נוסף, המבוסס גם על חוק יסוד: מקרקעי ישראל ועל סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין.
2. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, סעיף 159(ב)
   • סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע: "חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים…". הסיפא לסעיף מאפשרת טענת התיישנות רק מקום שאותה טענה "הייתה עומדת לאדם לפני תחילת חוק זה", אולם בפועל נקבע בפסיקה שאין לרכוש בעלות במקרקעין מוסדרים באמצעות התיישנות, למעט מקרים נדירים ביותר (הושלמה עוד לפני 1.1.1970).
   • התוצאה היא שחזקה במקרקעין מוסדרים אינה יכולה, ככלל, להפוך לבעלות מכוח התיישנות רוכשת. גם מה שמכונה "התיישנות מהותית" או "מנחילה" איננו חל על מקרקעין מוסדרים (ראו למשל ע"א 520/89 מדינת ישראל נ' שבלי), ובטח שלא על מקרקעין של המדינה (ולאו-דווקא מוסדרים) מכוח חוק יסוד: מקרקעי ישראל.
3. עיקר ההבחנה בין "התיישנות דיונית" ל"התיישנות רוכשת"
   • התיישנות דיונית היא טענה שמועלית כהגנה מול תביעת בעל המקרקעין הקנייני, והמחזיק טוען "חלפה תקופת ההתיישנות, ולכן הבעלים אינו רשאי עוד לתבוע את פינויי". במובנים רבים טענה זו היא "מגן" בלבד.
   • התיישנות רוכשת (או "התיישנות מהותית") היא טענה המאפשרת למחזיק להירשם כבעלים של המקרקעין (או לזכות בבעלות), בכפוף לתנאים שהמשפט מציב. בדין הישראלי, לרוב אין רכישת זכויות במקרקעין מוסדרים מכוח התיישנות, בשל סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין. לכן "התיישנות מהותית" אפשרית, אם בכלל, בעיקר כלפי מקרקעין שאינם מוסדרים, מכוח סעיפים 20 או 78 לחוק הקרקעות העות'מאני; וגם שם כפופה הדבר למגבלות (דוגמת חוק יסוד: מקרקעי ישראל, אם האדמה היא אדמת מדינה).

חלק שני: מתי חלה התיישנות במקרקעין מוסדרים?

1. כלל היסוד
   • בבסיס העיקרון עומד סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, הקובע (בפישוט לשוני) כי חוק ההתיישנות איננו חל על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. השילוב בין פסיקת בתי המשפט לבין ההסדר החקיקתי הוביל למסקנה (המופיעה באופן עקבי גם בפסיקת בתי המשפט המובאת להלן), ולפיה במקרקעין מוסדרים לא תיתכן התיישנות רוכשת, אלא לכל היותר התיישנות דיונית (טענת "אין לתבוע אותי לסילוק-יד כי הבעלים אחר להגשת התביעה"), ובפועל בפרשות רבות נקבע כי אף התיישנות דיונית לא תחול – בעיקר עקב סעיפי החוק והפסיקה הנלווית.
   • לדוגמה, בפסק הדין ת"א 2470/86 משה שאול נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (מחוזי ת"א, 1994) נקבע כי במקרקעין שמוסדרים כמולק, לא ניתן לרכוש בעלות מכוח ההתיישנות, ודאי כשמדובר במקרקעי מדינה או בנכסי נפקדים.
   • עוד נקבע (למשל, בפסיקה שדנה בהוראות סעיפים 5, 11, 52 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין) כי טענת התיישנות "רוכשת" אפשרית רק בעת הליך הסדר (ובכפוף לתנאים של חזקה נוגדת עוד בטרם החל ההסדר וכו'), ואולם לאחר שהמקרקעין הוסדרו סופית – אין עוד אפשרות לרכוש בעלות בשלב מאוחר יותר בטענת התיישנות.
2. "תחילתו" של מירוץ ההתיישנות בחלק מן המקרים
   • גם במקרים שבהם כן נדרש בית-המשפט לבחון את טענת ההתיישנות, העיקרון הוא כי מרוץ התקופה יתחיל, אם בכלל, רק מן המועד שבו נרשמו המקרקעין ע"ש הבעלים בהסדר. ראו למשל ת"א 16522-05-22 אבו עסא נ' רשות מקרקעי ישראל (פורסם ב-2023), שם חזר בית-המשפט על כך שלפי הפסיקה, "מרוץ ההתיישנות במקרקעין מוסדרים לא יחל לפני שהמקרקעין נרשמו בהסדר, ואף אז, סעיף 159(ב) חוסם רכישת בעלות מכוח התיישנות".
3. חריג אפשרי: כשהתיישנות הושלמה לפני 1970
   • בסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין מצויה הוראה נוספת ולפיה אין הוראה זו שוללת טענת התיישנות שאדם "היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה" (1.1.1970). כלומר, אם הושלמה בתקופה הטרום-1970, וכבר אז הומלאו התנאים, יתכן שהחזקה תמשיך לשמש "טענת הגנה" דיונית. אך גם כאן פוסקת ההלכה שאינה מקנה בעלות, אלא לכל היותר הגנה מסילוק-יד.
4. מדובר בעבירה (או טענה) "נמשכת" או "מתחדשת"?
   • טענת ההתיישנות עשויה להתעורר בכל שלב רק בטענת הגנה מפני תביעת פינוי, אך טענת "התיישנות מנחילה" – כזו שמזכה בבעלות – נחסמת ע"י סעיף 159(ב) למקרקעין מוסדרים ברוב המקרים, זולת אותם מצבים נדירים שהוזכרו.

חלק שלישי: מתי אין התיישנות במקרקעין מוסדרים?

למעשה, הכלל הוא כי אין "התיישנות רוכשת" כלל במקרקעין מוסדרים, בייחוד אם הם גם "אדמות מדינה". פסקי-הדין שהובאו מלמדים זאת היטב:

1. "ת"א 2470/86 משה שאול נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (מחוזי ת"א, 24.10.94)"
   בפסק הדין נדונו מקרקעין מוסדרים בעיר תל-אביב. בית המשפט קבע:

   "אין התיישנות רוכשת המקנה קניין באדמות המדינה. … בנסיבות העניין, וכשהמקרקעין הוסדרו, לא יכול התובע לזכות בבעלות על מקרקעין באמצעות התיישנות."
   – מכאן, שלא רק שמדובר במקרקעין שאינם ניתנים לרכישה, אלא שגם עצם הרישום שלהם לאחר הסדר חוסם את טענת ההתיישנות "הרוכשת".

2. "ת"א (נתניה) 49417-05-17"
   במסגרת החלטה מיום 3.12.19, צוין כי "סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע שחוק ההתיישנות לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים", ומאחר שהנכס נרשם אחרי ההסדר, הרי שהנתבעת אינה יכולה לטעון להתיישנות רוכשת. בית המשפט עמד על כך שאין כל חשיבות לעובדה שמלכתחילה הייתה חזקה ארוכת שנים: "מרגע שנרשמו, ובאין השלמת תקופה בטרם 1.1.1970, לא תקום רוכשת" (שם).
3. "ת"א 9325-06-15 (שלום נתניה)"
   בפסק דין זה, שוב קבע בית-המשפט כי "אדם אינו יכול לרכוש בעלות במקרקעין מוסדרים מכוח התיישנות", תוך הפנייה לסעיף 159(ב) הנ"ל. בית המשפט הזכיר עוד, כי הכלל מחריג מצב בו השלים המחזיק (עוד לפני 1970) את מלוא תנאי ההחזקה הנוגדת כדין.
4. "ת"א 56184-02-16 מליח נ' לוי (מחוזי ירושלים, 2017)"
   שוב נקבע כי "בהתאם לסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, אין עוד התיישנות רוכשת באדמות מוסדרות", ושהתובע אינו יכול, על סמך חזקה ארוכת שנים, לתבוע את עצם הבעלות אלא לכל היותר לטעון טענת הגנה דיונית.
   בית המשפט הוסיף כי טענת התיישנות "מהותית" אפשרית רק במצבים חריגים (טרם כניסת החוק לתוקף, או במסגרת הליך הסדר מתמשך), אך לא כאשר בפועל הושלם הרישום בהסדר והחל ממועד הרישום חל סעיף 159(ב).

חלק רביעי: מבט מסכם – "מתי חלה ההתיישנות במקרקעין מוסדרים?"

1. כלל בסיסי – אין התיישנות רוכשת
   • על-פי סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין ופסיקת בתי המשפט, "טענת התיישנות" לא תחול בדרך שתעניק לבעל החזקה ארוכת השנים זכויות קניין או בעלות במקרקעין מוסדרים. הטעם נעוץ בין השאר בכך שבעת ההסדר (לפי פקודת הסדר זכויות) נוצר רישום סופי וסמכותי של זכויות במקרקעין, ובסעיף 159(ב) ביקש המחוקק להבטיח כי רישום ההסדר עצמו לא ייסתר באמצעות חזקה נוגדת.
2. התיישנות דיונית – רק כטענת הגנה
   • ככל שיש עדיין תחולה כלשהי למנגנון ההתיישנות, הרי שמדובר בהתיישנות דיונית בלבד – המונעת מבעל הזכויות הרשום לתבוע סילוק יד בתביעת פינוי בחלוף הזמן – אך גם זאת באופן נדיר ביותר, ולעיתים כלל לא, עקב חוק יסוד: מקרקעי ישראל ומדיניות בתי המשפט המגינה על הרישום כתכלית סופית.
3. המועד הקובע – ה-1 בינואר 1970
   • האדם הטוען כי השלים התיישנות לפני 1.1.1970 יידרש להוכיח זאת בבירור, אחרת תחול הוראת סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין. גם מי שהתחיל את חזקה שנים קודם להסדר אך לא השלים את מלוא התקופה לפני שהמקרקעין נרשמו, לא יוכל לטעון עוד להתיישנות מקנה בעלות.
4. הבחנות נוספות
   • אם מדובר במקרקעין של מדינת ישראל או רשות הפיתוח/קק"ל, הרי שבכלל אין התיישנות רוכשת מכוח חוק יסוד: מקרקעי ישראל והפסיקה (ע"א 520/89 מדינת ישראל נ' שבלי).
   • אם מדובר במקרקעין לא מוסדרים, תקופת ההתיישנות (לרכישת בעלות) יכולה לעמוד על 15 שנה או 25 שנה (בהתאם לחוק ההתיישנות וסעיף 20 או 78 לחוק הקרקעות העות'מאני), אך גם שם כפופה הדבר למגבלת "חוק יסוד: מקרקעי ישראל" ולכללים ספציפיים.

דברי סיום

סוגיית ההתיישנות במקרקעין מוסדרים מעלה לא פעם ציפייה של מחזיק שנקבעה לגביו חזקה רבת שנים, לזכות בבעלות. אולם ככלל, לאחר שהליך ההסדר נשלם ונרשמו המקרקעין בפנקסי המקרקעין (טאבו), חוסם סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין את האפשרות לרכוש בהם בעלות באמצעות התיישנות. בתי המשפט, בכלל פסקי הדין שהוצגו כאן (ובהם ת"א 2470/86 משה שאול, ת"א 9325-06-15 וכן ת"א 16522-05-22, ועוד), חזרו על העיקרון שלפיו אין עוד התיישנות רוכשת במקרקעין מוסדרים, והחזקה, אף אם היא "נוגדת", אינה יכולה לשמש מגן על-מנת לתבוע בעלות או להירשם כבעלים.
עם זאת, דוקטרינה זו אינה שוללת לחלוטין טענת התיישנות דיונית– קרי, טענת הגנה שמועלית מפני תביעת הבעלים הרשום. אלא שגם בהקשר זה, בחלק גדול מהמקרים הנוגעים למקרקעי ציבור או מקרקעין שהושלם לגביהם הליך הסדר, אין בנמצא הגנה של התיישנות. התוצאה היא שלפחות ברוב המקרים, עם רישום המקרקעין כמוסדרים, תם העידן שבו ניתן לצבור זכויות בעלות עקב חזקה ארוכת שנים.

מבט כולל על הפסיקה מבהיר אפוא כי מטרת הדין, בהיבט זה, היא להעניק ודאות וסופיות במרשם המקרקעין שנרשם לאחר הסדר; ומכאן "החסינות" כמעט המוחלטת מפני טענת רכישת בעלות מכוח התיישנות.

חשוב להדגיש: האמור לעיל הוא עיקרון כללי; ייתכנו מצבים חריגים, ודינים ייחודיים, למשל במסגרת סעיפים 51-52 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (לעניין טענת התיישנות בעת הסדר מקרקעין), או טענות מיוחדות בתקופת הביניים, או עוד לפני שנרשם לוח הזכויות הסופי. אולם ברגע שההליך נחתם והמקרקעין רשומים כמוסדרים – סעיף 159(ב) הוא הקובע.

הדברים משקפים היטב את העיקרון: "במקרקעין מוסדרים אין עוד התיישנות רוכשת," ומצמצמים את אפשרויות הטענה להיבטים דיוניים ולמצבים נדירים שבהם התקיימה מלוא התקופה לפני 1.1.1970.

מקורות עיקריים שהובאו במאמר

• ת"א 2470/86 משה שאול נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (מחוזי ת"א, 1994)
• ת"א 49417-05-17 (שלום נתניה) עאזם עבדאלפתאח נ' חברת החשמל לישראל ואח' (החלטות משנת 2019-2017)
• ת"א (שלום נתניה) 9325-06-15 זרקובר ואח' נ' דותן ואח' (2017)
• ת"א 16522-05-22 אבו עסא נ' רשות מקרקעי ישראל (2023)
• ת"א 56184-02-16 מליח ואח' נ' לוי ואח' (מחוזי ירושלים, 2017)
• חקיקה: חוק ההתיישנות, תשמ"ח-1958; חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (במיוחד סעיף 159(ב)); פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969.
• פסיקה מנחה נוספת: ע"א 520/89 מדינת ישראל נ' שבלי; ע"א 141/83 ראוך; ע"א 223/81 רשות הפיתוח נ' חסן עיד; ע"א 72/89 ערטול; ועוד.

גילוי נאות: מאמר זה מהווה סקירה כללית ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של ספק מומלץ להיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום המקרקעין.