לקסיס נקסט- חיפוש משפטי

פתיחה
לעיתים קרובות קורה שאדם גודר חלקת אדמה בשולי הישוב, או מוסיף מבנה קטן בשטח "נטוש" הגובל בנכס שבבעלותו, ונוהג בשטח זה כאילו היה שלו. למראית עין, אין מי שיתנגד; בעליו הרשומים של הקרקע כלל אינם נוכחים, ואיש אינו ממהר לדרוש את סילוק היד. אולם בראי המשפט הישראלי, התנהלות כזו נושאת עמה סיכון משפטי משמעותי: הפלישה למקרקעין זרים שלא כדין חושפת את הבונה לתביעות פינוי וסילוק יד, ועשויה לשלול כל טענה לזכות קניינית במקרקעין. מנגד, ישנה טענת “חזקה נוגדת” (הידועה גם בשם "התיישנות רוכשת"), אשר עשויה לשמש, בתנאים מסוימים, הגנה מפני פינוי או אף להקנות זכויות במקרים מיוחדים. במאמר זה נסקור את הסיכונים שבפלישה למקרקעין, ואת העקרונות העיקריים הנוגעים לטענת החזקה הנוגדת, בהתבסס על פסיקה עדכנית.

הסיכונים שבפלישה למקרקעין

1. עילה לתביעה לסילוק יד
   על-פי סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, “בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם, זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין”. פלישה למקרקעין ללא הרשאה מהווה הסגת גבול. כך, בפסק הדין בן לולו נ' עיריית יבנה (ת"א 15214-12-16) נאמר כי עצם העובדה שהמחזיק בנה או גידר שטח, עדיין אינה מקנה לו זכות קניינית כלשהי, ובעל הזכות הרשום או הרשות הציבורית רשאים להגיש תביעת סילוק יד.
   תביעת פינוי עשויה להיות מוגשת גם בחלוף שנים רבות, כשלבעלים הרשום נודע על הפלישה. כך, בהמ' 3217/91 פלר נ' יורשי אקסלרוד הדגיש בית המשפט כי עצם השיהוי של הבעלים לא תמיד יוכיח כי הלה "ויתר" על זכויותיו, בייחוד כשמדובר בגוף ציבורי. בעלים של מקרקעין זכאי אפוא לתבוע פינוי גם בחלוף זמן רב.
2. תביעות כספיות ודמי שימוש
   מעבר לעצם הפינוי, מי שפולש למקרקעין עלול לחוב בתשלום דמי שימוש ראויים, שמגלמים את ערך השימוש בקרקע (“שכר ראוי”). כך בפסק הדין דמרי נ' יחיאלי (ת"א 5950/92) הורה בית המשפט לפולשים לשלם לבעל הקרקע בגין התקופה שבה החזיקו במקרקעין שלא כדין. סכום זה עשוי להאמיר ככל שיחלפו השנים.
3. חשיפה לעלות הריסת המבנים
   לעיתים מוטלת על הפולש גם חובת הריסה ופינוי על חשבונו, אם הקים מבנים או ביצע שינויים במקרקעין. משמעות הדבר היא כי מי ש"נכנס ללא רשות" ייאלץ לספוג הוצאות כבדות של סילוק והריסה, כפי שנפסק למשל בעניין היכלי בידור בע"מ נ' כהן (ת"א 124342/98).

האם ניתן לרכוש זכויות מכוח התיישנות?
שאלה מרכזית היא האם פלוני המתגורר או משתמש שנים ארוכות במקרקעי הזולת, עשוי לרכוש בהם זכות קניין. לעיתים נטענת טענת "חזקה נוגדת", לפיה החזקתו של המחזיק עלתה כדי תקופת התיישנות וכי הלה "רכש" זכויות במקרקעין חרף רישום הבעלות על שם אחר. ההבחנה החשובה היא בין:

1. ’התיישנות דיונית’: טענת התיישנות המגינה על המחזיק מפני תביעת פינוי, אך אין היא מקנה לו בעלות או זכות קניינית כלשהי. או במילים אחרות, הטענה משמשת “מגן” אך לא “חרב”.
2. ‘התיישנות רוכשת’ או מהותית: כאשר מדובר בקרקע מסוג מירי או מקרקעין שנרשמו בחוק הקרקעות העותומני (סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני) לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקף, רשאי המחזיק – בהתקיים תנאים נוקשים – לעתור למעמד של בעלים או להירשם ככזה בהליך מיוחד של הסדר זכויות.

לפי הפסיקה המאוחרת (ע"א 1270-08 ועוד), במקרקעין פרטיים מוסדרים או שאינם מוסדרים אך מוחזקים בידי בעלים פרטיים, “חזקה נוגדת” עשויה לשמש טענת הגנה מפני סילוק יד (התיישנות דיונית), אך אינה מקנה זכות תביעה לרישום בעלות. ע"א 335/65 בורשטיין נ' האפוטרופוס הכללי מדגים כי לא ניתן לטעון להתיישנות "רוכשת" כלפי בעלים פרטיים במקרקעין שלא הוסדרו, אלא אם ההליך מתנהל במסגרת הסדר זכויות (סעיף 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין). דהיינו, תנאי זה אינו מתקיים בהליך אזרחי רגיל בבית משפט.

תנאי קיומה של 'חזקה נוגדת'
גם כאשר מתעוררת טענת התיישנות כרוכשת (או משמשת להגנה בלבד), נדרש להוכיח "חזקה נוגדת", קרי:

1. החזקה איננה מכוח רשות. אם המחזיק הודה כי נכנס למקרקעין ברשות הבעלים, או שהבעלים שתקו באופן המלמד על הסכמה או רשות מכללא, לא יוכר 'יסוד הקונפליקט' הנדרש (“לא נוגד”). כך נקבע בעניין שביון בן לולו (ת"א 15214-12-16) וב-ע"א 3217/91 פלר נ' יורשי אקסלרוד.
2. החזקה ממושכת ורציפה לפרק הזמן הנקוב. על פי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות התקופה הנדרשת היא 15 שנים במקרקעין לא מוסדרים, ולפי סעיף 22 לחוק ההתיישנות והלכות נוספות הדרושות אם מדובר בתקופה שקדמה ל-1970 (חוק המקרקעין).
3. החזקה “עוינת” לזכותם של הבעלים, משמעה שהבעלים ידעו, או היה עליהם לדעת, על כך שהמחזיק מחזיק במקרקעין על אפם ועל חמתם, ובכל זאת לא פעלו. לא די בכך שהבעלים לא תבעו סילוק יד; פעמים רבות, שתיקתם עלולה להתפרש כמתן רשות שבשתיקה.

דוגמה מפסקי הדין

• ת"א (מחוזי מר') 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה: התובע טען כי הוא מחזיק בשטח ברציפות עשרות שנים. אך הוכח שהוא ביקש רשות מהעירייה, ופעל תחילה בהסכמתה, כך שאין המדובר בחזקה “עוינת”. בית המשפט פסק כי הפלישה דינה להסתלק ואינה מקנה לו זכות בעלות.
• ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד: נטען להתיישנות מכוח "חזקה נוגדת", אך נדחה מאחר שהוכח כי המערער שילם מיסים על שם הבעלים הרשומים ודיווח שאותם בעלים הם בעל המקרקעין. כך נלמדת הסכמה להחזקתו ולא "קונפליקט" עם הבעלים.
• ת"א (מחוזי י-ם) 56184-02-16 מליח נ' לוי: בית המשפט הורה על סילוק התביעה, מאחר שסבר כי במקרקעין פרטיים טענת התיישנות עשויה לשמש לכל היותר כמגן מפני תביעה לפינוי, אך לא כחרב לתביעה הצהרתית על בעלות.

סיכום
פלישה למקרקעין נטושים או הקמת גדר בשטח השכן, עלולה להיראות מפתה כאשר "אין מי שדורש את השטח". אולם דיני הקניין וההתיישנות אינם מקלים עם פולשים: בחלוף שנים, ימצא עצמו הפולש חשוף לתביעת פינוי ואף לתביעות כספיות. גם טענת “חזקה נוגדת” אינה חזות הכל; כדי שתוכר התיישנות רוכשת במקרקעין פרטיים, נדרשים תנאים מחמירים, ובדרך כלל היא מצטמצמת לתפקיד של “מגן” מפני סילוק יד – אך אין לה “שיניים” לצורך תקיפה משפטית מבוססת לבעלות, זולת בהליכי הסדר או לפי סעיף 51 לפקודת ההסדר.

הלקח ברור: אם אדם מוצא לנכון "לגדר" או "להרחיב" לעבר שטח נטוש, עליו לוודא מבעוד מועד את זכויותיו ואף להסדירן בהסכם וברישום. אחרת, עלול הוא למצוא עצמו מחוץ לשטח, בנטל הוצאות נכבדות ובסיכון לסילוק יד. אין תחליף לדרך המלך – הסכמה ורישום כדין, חלף הסתכנות בפלישה שבסופו של יום תעמידו בפני תביעת פינוי, ללא זכות בעלות וממילא ללא הגנה ראויה.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. המחבר מבקש להודות לאתר "נבו" על המידע שהועמד לעיון בפסקי הדין שהובאו במאמר.