מבוא
מקרים רבים בדיני מקרקעין נוגעים למצב בו אדם מחזיק בקרקע בבעלות אחר, ודורש להצהיר על זכויותיו בה. בחלק מהמקרים המחזיק הוא שוכר, בר-רשות, או דייר, ובמקרים אחרים הוא מחזיק מכוח "חזקה נוגדת" (או "התיישנות רוכשת"). מטרת מאמר זה היא לעמוד על ההבחנה בין מי שמחזיק בנכס על בסיס "הודאה" בזכות הבעלים (למשל כשוכר, כבר-רשות או בהסכמה כלשהי) לבין מי שמבקש לטעון כי רכש זכות בעלות או "התיישנות רוכשת" באמצעות "חזקה נוגדת" (עוינת).
נבהיר תחילה את ההבדל בין חזקה נוגדת במקרקעין (כאשר הבעלים לא הסכימו להחזקה, והמחזיק "כופר" בזכותם) לבין החזקה הבנויה על "הודאה" בזכות הבעלים (למשל שוכר או בר רשות). נבדוק אם ומתי יכולה חזקה נוגדת להפוך ל"זכות בעלות" במקרקעין פרטיים. בשולי הדברים, נדון בהלכות שהתגבשו בפסיקה בעניין טענת ההתיישנות במקרקעין, המבוססת על מקורות כמו סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמני, סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני, סעיף 22 לחוק ההתיישנות, סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, ועוד.
נביא בהקשר זה את עיקרי פסיקות בתי המשפט, ובפרט את פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בת"א 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה, ואת ההלכות העולות מהפסיקה הנזכרת בה (למשל ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד, ע"א 223/52 גרייבר נ' גרין ועוד), וכן נביא בקצרה מקורות הלכה ופסקי דין נוספים שנסקרו (לדוגמה, ת"א (מחוזי מרכז) 7017-06-09 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, ע"א 8117/14 חוסין נ' מינהל מקרקעי ישראל; ת"א 57913-05-13 גלברט נ' עיריית תל אביב; ר"ע 2299/23, ועוד).
1. "הודאה" בזכות הבעלים: החזקה מכוח רשות
כאשר המחזיק מכיר בכוחותיו או בזכויותיו של בעל הנכס, ומחזיק בנכס על יסוד אותה הכרה (בכתב או בעל-פה או מכללא), הוא נחשב לבר-רשות של הבעלים. בעניינים רבים בניוּאנסים (שוכר, דייר, בר-רשות חינם וכיו"ב), היחסים הללו מבוססים על "הודאה" בזכות הבעלים. כלומר, המחזיק אינו מתכוון לטעון לבעלות עצמאית, אלא מסתמך על כך שהבעלים הסכים להחזקה או שלא התנגד לה.
מצב זה בולט, למשל, בשוכר המשלם דמי שכירות או במי שמחזיק רשות מכללא מבלי שהבעלים מתנגד לכך. בפסיקה נקבע שהודאה עקבית ומתמשכת בזכותו של הבעלים שוללת את יסוד ה"עוינות" או ההתנגשות שבחזקה נוגדת (ראו, למשל, ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד, ע"א 223/52 גרייבר נ' גרין, ת"א (נצ') 26246-08-11 ג'ינו נ' מתניה). מכאן, שכל עוד המחזיק מודה שהוא שוכר או בר-רשות, או מחזיק מכוח הסכמה עם הבעלים, הוא אינו מחזיק "החזקה נוגדת" או "עוינת".
רשות הדירה – ביטול הרישיון
עוד ידוע, כי "בר-רשות" במקרקעין (למשל רשות חינם) הוא בעל זכות חוזית (או לא-חוזית) לבוא בשערי הקרקע, אך הרשות ניתנת לביטול בכל עת, אלא אם תוכח נסיבה ההופכת את הרשות ל"בלתי הדירה". באופן טיפוסי, כאשר הבעלים נוקט בהליכים לביטול הרשות, הופך המחזיק למסיג גבול, ומכאן הוא אינו זוכה לטעון לאורך זמן כי הוא "רכש" בעלות על ידי חזקה נוגדת (ראו ת"א (מחוזי מרכז) 7017-06-09 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל; ת"א 12441-06-21 דיאב נ' רשות מקרקעי ישראל).
2. חזקה נוגדת כמקור לרכישת בעלות במקרקעין?
הפסיקה והחוק מבחינים בין שני סוגים של התיישנות במקרקעין:
- התיישנות דיונית – מחזיק במקרקעין יכול, בהתקיים תנאים מסוימים, למנוע את סילוק ידו על ידי הבעלים, שכן הבעלים "שיהו" או "ויתרו" בפועל על זכותם לתבוע, אך אין בכך להעביר את הבעלות לשמו של המחזיק. התיישנות זו מכוחה אין רוכשים בעלות אלא רק חוסמים את תביעת הבעלים ("התיישנות מגִנָה", להלן "מגן"). התיישנות זו מוכרת בעיקר לפי סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמני והוראות חוק ההתיישנות.
- התיישנות מהותית או "התיישנות רוכשת" – במקרים חריגים, המחזיק מכוח "חזקה נוגדת" יכול להירשם לבסוף כבעלים, ובכך הופכת החזקה, לאורך זמן, ל"זכות בעלות" ממשית ("התיישנות רוכשת"). אפשרות זו מוכרת בחלק מהדינים העות'מאניים ובייחוד בסעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני, או במסגרת סעיף 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין – הליכי הסדר. במסלול זה, מחזיק שעברו מספיק שנים בטרם הסדר וקודם לחוק המקרקעין, רשאי להירשם כבעלים עקב חזקה נוגדת רבת שנים ועמידה בתנאים מסוימים (ראה דיון בת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 שמעון בן לולו נ' עיריית יבנה; רע"א 2299/23, ועוד).
מקרקעין פרטיים לעומת מקרקעין של רשות
נוסף על כך, הדין מבחין בין מקרקעין פרטיים למקרקעי "מירי" או "מוקופה" או מקרקעי רשות הפיתוח או המדינה. במקרקעין פרטיים, הכלל הנפוץ הוא, שחזקה נוגדת אינה יוצרת בעלות חדשה, אלא היא לכל היותר מגנה מפני תביעת סילוק יד (ראו רע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית, ע"א 1270-08 ועוד). במובן זה, התיישנות כזו משמשת ל"מגן" בלבד ואינה עילה לרישום הבעלות על שם המחזיק.
לעומת זאת, סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני, כאשר עסקינן במקרקעין בבעלות רשות הפיתוח או המדינה, יכול להוליד "התיישנות רוכשת" במקרים ספציפיים (אך גם כאן נדרש להראות חזקה נוגדת במקרים שהחלו טרם חקיקת חוק המקרקעין, 1970, ושהושלמו תנאי הטענה לפני כניסתו לתוקף).
3. "הודאה" בזכות הבעלים – קטיעת ההתיישנות
פסיקה ענפה (למשל ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד, ת"א 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה ) מלמדת כי, אם המחזיק הודה מפורשות, או שילם ארנונה, או הצהיר בפני רשויות, או הראה בהתנהגות אחרת כי הבעלים הם בעלי הקרקע וכי הוא עצמו מכיר בכך – למשל "אני מחזיק עבורכם" או "אני שוכר מכם" – בכך הוא "מכפיל" את הודאתו בזכות הבעלים הרשומים. הודאה זו עשויה למנוע את הטענה לחזקה נוגדת, שכן היא סותרת את "עוינות" החזקה ובכך חוסמת התגבשות "התיישנות רוכשת".
יתרה מזו, כשמתקיימת הודאה כזו בכתב, לפי סעיף 9 לחוק ההתיישנות, הדבר מפסיק את מרוץ ההתיישנות, ואם לאחר מכן לא חלפו שוב 15 או 25 שנים (בהתאם למצב המשפטי הספציפי) – מתבטלת זכותו של המחזיק לטעון להתיישנות.
4. האם "חזקה נוגדת" יכולה להוות עילת תביעה (חרב) ולא רק הגנה (מגן)?
כאמור, כאשר מדובר במקרקעין פרטיים, חזקה נוגדת אינה מזכה אוטומטית את המחזיק בזכויות בעלות או בכל זכות קניינית אחרת. על פי ההלכה שנפסקה בין היתר בע"א 223/52 גרייבר נ' גרין וכן ע"א 335/65 בורשטיין נ' האפוטרופוס הכללי, הטענה לחזקה נוגדת במקרקעין פרטיים משמשת כטענת הגנה מפני תביעת סילוק יד, ואין בכוחה לשמש עילה תביעתית עצמאית (לא כ"תביעה לפסק דין הצהרתי" על בעלות, ולא כ"תביעה לרישום" בעלות), מלבד החריגים כגון הליכי הסדר לפי פקודת ההסדר (סעיף 51) או לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות הנזכר, שמחילים על מקרקעין מסוימים התיישנות רוכשת במהותה.
מכאן, שרק בהליך הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין רשאי המחזיק לבקש להירשם כבעלים, אם הושלמו התנאים – 25 שנים של חזקה נוגדת עד ליום 1/1/1970, יום כניסת חוק המקרקעין לתוקף. מחוץ להליך זה, חפץ המחזיק לטעון במקרקעין פרטיים כי הוא "הבעלים" עקב שנים ארוכות של חזקה – יתקשה בכך, שכן אין בסיס בחוק להתיישנות "מהותית" המקנה זכויות במקרקעין פרטיים, זולת במסלול פקודת ההסדר.
5. סיכום והשלכות מעשיות
א. הודאה בזכות הבעלים (במפורש או מכללא) שוללת את היסוד "העויין" או "הנוגד" בחזקה. בהתאם, הוכחת הודאת המחזיק ברשות הבעלים, או בהכרה בבעלותם, מונעת ממנו להוכיח "חזקה נוגדת".
ב. מי שמחזיק במקרקעין פרטיים שגוי לסבור כי "עצם החזקה הארוכה מקנה לי בעלות": הכלל הוא – לא תצמח בעלות מכוח חזקה נוגדת, אלא אם כן מתקיים חריג (למשל, סעיף 51 לפקודת ההסדר). אחרת, טענת ההתיישנות מהווה "מגן" בלבד בפני תביעת הבעלים ולא עילה לתביעה עצמאית ("חרב").
ג. באשר להתנהלות מול רשויות – אם המחזיק משלם ארנונה או מצהיר כלפי העירייה שרק "מייצג" את הבעלים, הדבר מנוגד לאלמנט ה"עוינות" הנדרש בחזקה נוגדת ויכול לקטוע את מרוץ ההתיישנות.
ד. ההליך הנכון לצורך רישום בפועל של הבעלות על שם המחזיק – כאשר מדובר במקרקעין פרטיים שטרם הוסדרו – הוא לרוב במסגרת הליך "הסדר זכויות" לפי פקודת ההסדר, בו ניתן לטעון טענת "חזקה נוגדת" לאורך 25 שנה עובר ל-1970 ולהירשם כבעלים, או, במקרים מסוימים, לפי סעיף 135א לחוק המקרקעין (תיקון תשריט וגבולות) אך בכפוף להוראות הדין ולכך שיש הסכמה או הוכחה ברורה של עילות.
6. אחרית דבר
"מגדר רשות לבעלים" – טמונה תמצית ההבחנה בין שוכר או משתמש המחזיק בנכס ומתבסס על הודאה מרומזת בזכות הבעלים לבין מי שמנסה לרכוש בעלות מכוח התיישנות ("חזקה נוגדת"). בעוד בר-רשות מבקש ליהנות מהשימוש במקרקעין בהסכמת הבעלים או מתוך שתיקתו, חזקה נוגדת היא זו המסמלת התרסה של המחזיק כלפי בעל הנכס תוך התנגדות לזכותו. אלא שבמקרקעין פרטיים, טענת התיישנות כזו משמשת באופן טיפוסי "מגן" מפני סילוק יד ולא מקנה לבעל ה"מגן" עילת תביעה להירשם כבעלים.
מהאמור בפסיקה, לרבות ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה, ע"א 3217/91 פלר, ועוד, מתחדדת התפיסה כי התיישנות מכוחה של חזקה נוגדת אינה הופכת באופן רגיל את המחזיק לבעלים של מקרקעין שכבר רשומים בבעלות פרטית, למעט במסלול ההסדר ושאר חריגים שבהם חזקה נוגדת יכולה להפוך להתיישנות רוכשת.
כך אפוא, הן ההלכה הפסוקה והן מסגרת החקיקה מבהירים ש"הודאה בזכות הבעלים" שוללת או עוצרת את החזקה הנוגדת, וכי "חזקה נוגדת" כשלעצמה איננה עילה מספקת להירשם כבעלים במקרקעין פרטיים – אלא בהליך ההסדר או בהתאם לחריגים מהותיים אחרים המוכרים בדין.
מקורות והפניות עיקריות:
- חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958: סע' 2, 5(2), 22 וכו'.
- חוק הקרקעות העותמני (1858): סע' 20, 78.
- פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969: סע' 51.
- חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: סע' 159(ב), 135א ועוד.
- ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ(3) 624.
- ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד, פ"ד מז(2) 281.
- ע"א 223/52 גרייבר נ' גרין, פ"ד ט 47.
- ע"א 335/65 בורשטיין נ' האפוטרופוס הכללי, פ"ד יט 302.
- רע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עיריית נצרת עילית (20.6.2010).
- י' גלעד, "התיישנות במקרקעין – קווים לרפורמה," משפטים יח (תשמ"ח-תשמ"ט) 177.
- ח' זנדברג, הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל (תשס"א).
- מ' דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל (מהדורת תשי"ג) ועוד.
(המאמר נכתב לידיעה כללית ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי)
כתיבת תגובה