התיישנות במקרקעין היא נושא מורכב, הנע בין שאלות של החזקה לאורך זמן ("חזקה נוגדת") לבין האבחנה האם עסקינן במקרקעין "מוסדרים" או "לא-מוסדרים". במאמר זה ננסה להבהיר את העקרונות המרכזיים, תוך הישענות על מקורות הדין הרלוונטיים (חוק הקרקעות העותמני, חוק ההתיישנות, פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], חוק המקרקעין וחוק יסוד: מקרקעי ישראל), ועל פסיקות בתי המשפט המחוזיים, לרבות החלטות בית המשפט העליון הדנות בסוגיה.
1. רקע כללי: התיישנות דיונית לעומת התיישנות רוכשת
התיישנות דיונית (כפי שמשתקפת בסעיף 2 לחוק ההתיישנות, תשי"ח–1958) משמעה שבחלוף תקופת ההתיישנות, לא ניתן עוד לתבוע מימוש של זכות במקרקעין (למשל תביעת פינוי) – אך אין היא מקנה בהכרח זכות קניינית למחזיק. זו אפוא "התיישנות מגן": היא חוסמת את הבעלים מעתור לסילוק ידו של המחזיק, אולם היא עצמה אינה יוצרת עבור המחזיק זכות בעלות ברורה.
התיישנות רוכשת (או "התיישנות מהותית") הינה חריג: בנסיבות מסוימות, בעיקר במסגרת הליכי הסדר, עלול המחזיק במקרקעין לזכות ברישום של בעלות מכוח חזקה ארוכת שנים שהתקיימו בה התנאים של "חזקה נוגדת". כך, על פי סעיף 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, התיישנות עשויה להקנות לבעל החזקה זכות קניינית, אך זאת רק במסגרת הליכי הסדר ותחת התנאים הנדרשים.
2. מקרקעין מוסדרים מול לא-מוסדרים: שאלת תחולת החוק
א. מקרקעין מוסדרים
במקרקעין שעברו הליך הסדר ונרשמו בפנקסי המקרקעין (“ספר האחוזה”), נקבע בפסיקה (למשל ע"א 693/04 כאיד אל קימרי נ' ח'מיס מוחמד חוסיין אל קימרי; רע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית) כי חוק ההתיישנות אינו מקנה עילה לרישום בעלות במקרקעין שכבר הוסדרו – קרי, לא ניתן לטעון טענת התיישנות כדי "לרכוש" בעלות כנגד הבעלות הרשומה. עם זאת, עדיין אפשרי להשתמש בהתיישנות כטענת הגנה מפני פינוי ("התיישנות דיונית"). סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969 קובע:
“חוק ההתיישנות … לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה.”
משמע, מי שהיה עשוי לרכוש זכות עוד לפני 1.1.1970 (מועד כניסת חוק המקרקעין לתוקף), זכויותיו שמורות, אך לאחר מועד זה – אין התיישנות רוכשת בנוגע למקרקעין מוסדרים.
ב. מקרקעין לא-מוסדרים
במקרקעין שלא עברו הליך הסדר, חלים עדיין הוראות חוק הקרקעות העותמני (1858) בד בבד עם חוק ההתיישנות, אך רק בכפוף להבחנה בין סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמני לבין סעיף 78 שם:
- סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמני עוסק במקרקעין מסוג "מולק" (בעלות פרטית) ומכיר בהתיישנות דיונית, כטענת הגנה בלבד (על כן מכונה "התיישנות מגן").
- סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני חל בדרך כלל על מקרקעי מירי או מקרקעי המדינה, ועשוי בתנאים מסוימים ליצור התיישנות מהותית ("התיישנות רוכשת"). לכן, אף אם מדובר במקרקעין לא-מוסדרים, במקרה שמדובר בבעלות פרטית (להבדיל ממקרקעין שהיו בידי המדינה), לא קמה התיישנות רוכשת.
פועל יוצא:
חזקה נוגדת במקרקעין לא-מוסדרים שבבעלות פרטית אינה מקנה לבעליה "בעלות" או עילת תביעה נגד הבעלים. היא עשויה לחסום (כטענת הגנה) את הבעלים מתביעה לסילוק יד, אולם היא אינה מקנה באופן עצמאי עילה לתבוע הכרה בבעלות.
3. מהי "חזקה נוגדת"? היסודות והפסיקה
כדי להוכיח התיישנות, אין די להראות שהמחזיק ישב בקרקע תקופת שנים הנדרשת (15 שנה במקרקעין פרטיים לא-מוסדרים, לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות). עליו להראות כי מדובר בחזקה נוגדת – קרי, שהחזקה לא היתה ברשות הבעלים אלא בניגוד לזכותו, וכי המחזיק כפר בבעלות הבעלים:
- בפסיקה נקבע (ע"א 3217/91 פלר נ' יורשי אקסלרוד, פ"ד מז(2) 281) כי על מנת שתחול התיישנות יש להראות החזקה "עוינת" לזכות הבעלים הרשום. אם מדובר בהסכמה שבשתיקה מצד הבעלים ("רשות"), לא מדובר בחזקה נוגדת.
- בעניין ע"א 223/52 גרייבר נ' גרין, פ"ד ט 47, הודגש, כי בהיעדר כפירה מפורשת או משתמעת מצד המחזיק בזכותו של הבעלים, לא תוכר חזקתו כ"נוגדת".
- כמו כן, יש להראות רציפות בהחזקה ואי-הפסקה במרוץ ההתיישנות, שכן למשל "הודאה" מפורשת של המחזיק בזכויות הבעלים מפסיקה את המרוץ (סעיף 9 לחוק ההתיישנות; ע"א 3217/91 פלר הנ"ל).
4. השלכות משפטיות: למה "חזקה נוגדת" אינה תמיד "חרב"?
כאמור, מאחר שסעיף 20 לחוק הקרקעות העותמני וסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות מולידים התיישנות דיונית במקרקעין פרטיים, לא ניתן לתבוע בעלות אקטיבית בהסתמך על התיישנות זו. כך נקבע, בין היתר, בת"א (מחוזי י-ם) 56184-02-16 מליח ואח' נ' לוי ואח' (פורסם בנבו, 26.1.17), שם צוין כי במקרקעין פרטיים לא-מוסדרים, חזקה נוגדת והתיישנות עשויה למנוע את פינוי המחזיק, אך אינה יוצרת זכות מהותית לבעלות או לתיקון הרישום.
גישה זו עלתה גם בת"א (שלום ירושלים) 18414/08 אסכובאר צביח ואח' נ' אבו חמדה ואח' (2.1.11) שצוטטו בו דברי בית המשפט על-פיהם התיישנות דיונית איננה מקנה "חרב" לנוקט בה.
חריג – סעיף 51 לפקודת ההסדר
עם זאת, אם מתחיל הליך הסדר רשמי באותה חלקה, עשוי המחזיק להוכיח כי חזקתו הנוגדת התגבשה לפני חקיקת חוק המקרקעין, ולזכות להירשם כבעלים בלוח הזכויות, בכפוף לתנאים הקבועים שם (ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ(3)624; ע"א 693/04 כאיד אל קימרי הנ"ל). אבל בהיעדר הליך הסדר – אין הוא יכול לתבוע עצמאית את רישום הבעלות.
5. סיכום מעשי
- במקרקעין מוסדרים: ככלל, אין התיישנות מהותית כלל. המחזיק אינו יכול לתבוע בעלות. התיישנות מהווה "מגן" מפני פינוי עד 1.1.1970 (ככל שהזכות כבר השתכללה טרם חוק המקרקעין).
- במקרקעין פרטיים לא מוסדרים: קיימת אפשרות לטענת התיישנות דיונית המונעת את סילוק היד, אך אין היא מקנה עילת תביעה עצמאית לבעלות או לתיקון רישום, אלא אם מתקיים הליך "הסדר" לפי הפקודה, ובמסגרתו מוכחת "חזקה נוגדת" למשך 25 שנה עד 1970 או 15 שנה לפי הדין העותמאני הרלוונטי – או שרכישת הזכות הסתיימה טרם כניסת החוק לתוקף.
- לכן, "חזקה נוגדת" אינה מקנה "חרב" נגד הבעלים: המחזיק שנקלע למחלוקת על זכויותיו במקרקעין יכול להעלות את טענת ההתיישנות כטענת הגנה מפני תביעת פינוי, אך לא להגיש תביעה עצמאית במטרה להצהיר על בעלותו.
פסיקה עיקרית שהוזכרה
- ע"א 3217/91 פלר נ' יורשי המנוח דב אקסלרוד, פ"ד מז(2) 281: עוסק בדרישת "חזקה נוגדת" לצורך התיישנות, ומבהיר כי לשם השלמתה יש להראות שהמחזיק החזיק לאורך כל התקופה בלא הסכמה, במופגן כנגד רצון הבעלים. הודאה או התנהגות שמכירה בזכויות הבעלים שוללת את הטענה.
- ע"א 223/52 גרייבר נ' גרין, פ"ד ט 47: עסק בדרישת חובת הוכחת "כפירה" בבעלותו של האחר על מנת לטעון התיישנות רוכשת.
- ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ(3) 624: דן בטיב החזקה הנוגדת ומה נדרש להוכיח לצורך השלמתה, לרבות האבחנה בין רשות למחזיק לעומת חזקה נוגדת.
- ע"א 693/04 כאיד אל קימרי נ' חמיס מוחמד חוסין אל קימרי: דן בהבחנה בין רכישת זכויות במקרקעין מוסדרים מול לא-מוסדרים ובהיקפה של "חזקה נוגדת".
- רע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עיריית נצרת עילית: הדגישה שתכלית חוק ההתיישנות ביחס למקרקעין מוסדרים אינה להפקיע זכות בעלים, וכי חזקה נוגדת אינה מהווה "חרב" להשגת בעלות.
סיכום
השאלה "מה באמת חשוב לדעת" ביחס להתיישנות במקרקעין מוסדרים ולא-מוסדרים נסובה סביב העובדה, כי במרבית המקרים התיישנות משמשת "מגן" אך לא "חרב" – עילתה דיונית בלבד, ואין היא מקנה למחזיק זכות בעלות. החריג הוא סעיף 51 לפקודת ההסדר, המאפשר, בהליך "הסדר מקרקעין" רשמי, לטעון ל"חזקה רוכשת" – ואז עשוי המחזיק לזכות ברישום הבעלות אם ההחזקה הנוגדת השתכללה די הצורך עוד לפני 1970. לכן, כאשר מחזיק "בפועל" בשטח עשוי לרצות להגן על עצמו מפני תביעת פינוי על בסיס התיישנות דיונית, אך לא תמיד יוכל לשמש בכך "חרב" לתבוע העברת בעלות על שמו בהליך עצמאי בבית המשפט.
לאור הלכות הפסיקה והדין החל, מומלץ לכל בעל זיקה למקרקעין לא מוסדרים, המבקש לרשום על שמו את הקרקע ולהכיר בזכותו, לפעול במסגרת הליך של תיקון שטח וגבולות מול רשויות המקרקעין, או להמתין להליך הסדר לפי הפקודה. בכל מקרה, טענת "חזקה נוגדת" לבדה אינה מהווה בסיס לתביעה עצמאית להעברת הבעלות במקרקעין שלא עברו הליך הסדר, ככל שמדובר בבעלים פרטיים.
כתיבת תגובה