לקסיס נקסט- חיפוש משפטי

סוגיית גבולות החלקות במקרקעין ושאלת הצורך בתיקון רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מתעוררים במקרים שבהם מתגלה פער או שוני בין הרישום הפורמלי של החלקות ובין מצב ההחזקה או הגבולות בשטח בפועל. לעיתים ניתן לזהות חריגה מגבולות החלקה (כגון פלישה לחלקה שכנה) או טעות שנפלה בעת תכנון תצ"ר (תכנית לצורכי רישום) או אפילו שגיאה ארכיונית ישנה שנמשכת לאורך השנים. חרף העובדה שרישום מקרקעין אמור לשמש מדד ודאי לזכויות במקרקעין, הרי שבמקרים מסוימים – במיוחד באזורים שבהם הקרקע אינה מוסדרת או שמדובר ברישום ישן או חלקי – נוצר הצורך לפנות לבית המשפט כדי שיכריע אם לתקן את הרישום, להורות על שינוי גבולות, או לדחות את הבקשה מטעמים של חוקיות וודאות המרשם.

הדין העיקרי בישראל מבוסס על מספר מקורות חקיקה ופסיקה רלוונטיים:

1. פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969:
   • סעיפים 51-52 עוסקים במקרים שבהם מחזיק בקרקע טוען שהוא רכש, מכוח התיישנות רוכשת או מכוח "חזקה נוגדת", זכויות במקרקעין בטרם הוסדרו. במקרה כזה, בנסיבות המתאימות, ניתן יהיה לתקן את המרשם בהליכי הסדר ולרשום את המחזיק כבעלים.
   • יחד עם זאת, אם כבר נשלמו הליכי הסדר, או שההליך כלל לא נפתח ולא צפוי להיפתח בעתיד הקרוב, יש לשקול אם ישנם מסלולים חלופיים (כדוגמת הליך לפי סעיף 135א לחוק המקרקעין לצורך תיקון גבולות רשומים, או פנייה למפקח על רישום מקרקעין, ככל שהמקרקעין רשומים כבית משותף).
2. חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958:
   • סעיפים 5(2) ו- 22 קובעים את תקופת ההתיישנות במקרקעין. ככלל, במקרקעין לא מוסדרים עומדת התקופה על 15 שנה, אולם אם מדובר בטענת חזקה נוגדת – יש להבחין בין מקרקעין שאינם מוסדרים בעבורם ניתן לטעון טענה "רוכשת" רק כאשר מוסדות הדין העותמני (חוק הקרקעות העותמני) חלים, לבין מקרקעין מוסדרים שבהם לא ניתן עוד בדרך-כלל להעלות טענת התיישנות מהותית (למעט מקרים מיוחדים שנקבעו בסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין).
3. חוק הקרקעות העותמני (שבוטל ברובו, אך חלק מסעיפיו מוסיפים לחול על מקרקעין לא מוסדרים):
   • סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמני עוסק בטענת חזקה נוגדת לעניין מקרקעין פרטיים; מדובר בהתיישנות דיונית בלבד. כלומר, המחזיק עשוי למנוע תביעת פינוי נגדו לאחר שחלפה התקופה הנדרשת, אך לא לזכות בזכות הבעלות. כך נקבע למשל בפסיקה כי "חזקה נוגדת" לפי סעיף 20 אינה 'רוכשת' עבור המחזיק זכות קניינית, אלא רק יוצרת מניעה (מעין "מחסום דיוני") מפני תביעת סילוק יד (ר', למשל, רע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית (20.6.2010); ע"א 3217/91 פלר נ' יורשי המנוח אקסלרוד (1993)).
   • לעומת זאת, סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני מתייחס למקרקעי מירי או מקרקעין מסוגים מיוחדים, וההלכה גרסה כי בעת שמדובר במקרקעין בבעלות המדינה או "רשות הפיתוח", "התיישנות רוכשת" אינה עומדת כלל לנוכח מגמת חוק היסוד: מקרקעי ישראל (סעיף 1) האוסר העברת בעלות במקרקעין של רשות הפיתוח למדינה או קק"ל, אלא בעניינים היסטוריים מסוימים שנקבעו בפסיקה. יתרה מכך, אף מקום שניתן היה לטעון התיישנות רוכשת לפי סעיף 78, הרי שחובת הוכחה הינה מחמירה יותר, ולפי ההלכה הפסוקה אין "התיישנות רוכשת" במקרקעין מוסדרים לאחר כניסת חוק המקרקעין לתוקף, אלא אם התגבשו כל היסודות הדרושים לפני שנת 1970.
4. חוק יסוד: מקרקעי ישראל:
   • סעיף 1 בו קובע כי מקרקעי ישראל (הכוללים מקרקעי מדינה, רשות הפיתוח או קק"ל) אינם ניתנים להעברה. הצדקת הרציונל היא שמקרקעי ציבור לא יעברו לידי בעלי זכויות פרטיים. הדבר בא לידי ביטוי גם בע"א 520/89 מדינת ישראל נ' שבלי (1992) ובע"א (מחוזי ת"א) 1270/08 מור וכו'.

מן הפסיקה העולה מהליכים בנושא

• ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה (2017): נקבע כי טענת התיישנות רוכשת נשללה, בין היתר, מאחר שהחזקה הוכחה כנעשית ברישיון ולא "בניגוד" (נוגדת) לרצון הבעלים. הובהר כי לצורך רכישת בעלות במקרקעין מכוח התיישנות (במקרים בהם היא עדיין אפשרית בדין), יש להוכיח חזקה רציפה, שאינה על דעת הבעלים אלא "עוינת" לזכותו של הבעלים הרשום, והתקיימותה בזמן הדרוש ללא הפרעה.
• רשות ערעור אזרחי (עליון) 2203/91 ח'אלד יוסף נ' מנהל מקרקעי ישראל (1991): הודגש כי לצורך תחולת סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני, יש להראות שמדובר ב"חזקה נוגדת" ושמדובר בחזקה ממושכת אשר אינה יונקת כוח מבעליה האמיתיים. כן נקבע, שמדובר בהתיישנות דיונית, ולא הזכות לרישום הבעלות.
• ע"א 69/85 יחזקאל להבי ואח' נ' רשות הפיתוח (1986): נקבע, כי כאשר הטוען לחזקה נוגדת החזיק בקרקע אך ראה עצמו כפוף לבעלים או ינק את כוחו מהם (למשל באמצעות תשלום דמי שכירות או בקשה לצרף שטח), אזי מדובר לכל היותר בהחזקה מכוח רשות ולא בחזקה נוגדת.

באילו מקרים יורה אפוא בית המשפט על תיקון הרישום? בית המשפט יידרש לנושא תיקון הרישום או שינוי גבולות חלקה במקרים אחדים:

1. במסגרת הליך הסדר רשמי – על-פי סעיפים 51 ו-52 לפקודת ההסדר – כאשר פקיד ההסדר משתכנע שמחזיק בקרקע מוסדרת מפעיל בה שליטה רציפה, בלעדית ונוגדת למשך התקופה הקבועה ושלא מכוח רשות או הסכמה, ושהתקיימו התנאים עד כניסת חוק המקרקעין לתוקף, יכול הוא להורות על רישום המחזיק כבעלים במקום הבעלים הרשומים (הוראה זו מכונה "התיישנות רוכשת").
2. תיקון רישום בהתאם לחוק המקרקעין, סעיף 135א (תיקון גבול בין בעלי חלקות גובלות), וזאת אם אין מחלוקת או אם מועלת טענה שהגבול בפועל שונה מהגבול הרשום, ולביהמ"ש שיקול דעת אם להורות על התיקון תוך מנגנוני פיצוי מתאימים. בדרך כלל יש צורך במפת מדידה חדשה (תצ"ר) שתאושר.
3. כאשר קיים "הסכם גבולות" בין הצדדים או הוכחה אחרת המובילה להסכמה בדבר תוואי הגבול בפועל, וכי נפלה טעות בגבולות שנקבעו בזמן יצירת הרישום, יכול ביהמ"ש להורות על תיקון הפרטים המתבקשים, אם הונחה תשתית מספקת.
4. מצבים אחרים בהם הדין מתיר שינוי מרשם כמו שינוי צו בית משותף, תיקון רישום עקב "טעות סופר" או "טעות טכנית", או כאשר הבעלים הרשום מבקש תיקון של פרט כזה או אחר (וראו חוק המקרקעין פרק ט').

לסיכום בית המשפט יכריע בתביעות לתיקון רישום גבולות חלקות במקרים שבהם נטענת טעות בגבולות ונוצרת מחלוקת בין בעלי החלקות, או שהופיעה דרישה לרשום זכות במקרקעין מכוח "חזקה נוגדת." ואולם, חשוב לזכור כי ככל שמדובר במקרקעין פרטיים, חזקה נוגדת אינה מעניקה כשלעצמה "בעלות" כאשר מקרקעין אלה אינם מצויים בהליכי הסדר, אלא רק מהווה טענת "מגן" מפני פינוי. במקרה כזה, לא די בטענה כי עברו שנים רבות והבעלים הרשום לא פעל, שכן התיישנות במובנה הדיוני אינה מקנה סעד פוזיטיבי של תביעה לרכישת בעלות, והמחזיק רשאי לעשות בה שימוש רק כהגנה מפני תביעת פינוי. טענה לרכישת זכות בעלות במקרקעין פרטיים דורשת קיומם של הליכי הסדר מכוח סעיף 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין. בכל מקרה, במצבים שבהם אכן יש צורך לתקן את הרישום, ומוכחת "הסכמה" או "טעות אמיתית" בגבולות, או נוהלו הליכי הסדר מלאים לפי החוק, יכול בית המשפט לבסס הוראה לשינוי גבולות החלקות. בית המשפט בוחן את ההוכחות, כגון תצלומי אוויר, חוות דעת מודדים, מסמכי רישום היסטוריים, נוהג רב-שנים ועוד. בכל מקרה, על בעלי הדין לזכור כי עצם הימשכותה של חזקה לאורך זמן רב אינה מניבה באופן אוטומטי זכות קניין או בעלות, ואין בטענה להתיישנות דיונית – בעיקר לפי סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמני – כדי להעניק סעד של תיקון גבולות או רישום בעלות. במקרה כזה, יידרש הליך מתאים של הסדר, תיקון גבול לפי חוק המקרקעין, או הסכמה בין הצדדים, שביהמ"ש יאשר.