לקסיס נקסט- חיפוש משפטי

הסדרת זכויות במקרקעין בישראל, ובפרט במקרקעין אשר טרם הוסדרו בעבר, כוללת מנגנון של פנייה לפקיד ההסדר (או לעיתים "מנהל ההסדר" / "מפקח על ההסדר"), האמון על הכרעה בזכויות קניין בקרקע בעת הליך הסדר. השאלה המתעוררת היא באילו מקרים מספקת פנייה לפקיד ההסדר הגנה לבעל הקרקע המקורי מפני טענות של פולש, או מפני מי שמעלה טענת התיישנות כנגדו. במאמר זה נעמוד על המסגרת המשפטית הנוגעת לאפשרות של בעל מקרקעין "להציל" את זכותו באמצעות פנייה לפקיד ההסדר, ועל התנאים שבהם פנייה כזו אכן תסייע לו להדוף את הפולש ואת טענותיו.

1. רקע כללי: התיישנות דיונית מול התיישנות רוכשת

על-פי הדין הישראלי, “טענת התיישנות” במקרקעין עשויה להופיע בשתי מתכונות עיקריות:

1. התיישנות דיונית – טענת הגנה גרידא, שלפיה מחזיק במקרקעין מוסיף להחזיק משום שבעל הזכות הרשומה במקרקעין לא תבע את פינויו בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק (לרוב 15 או 25 שנה, לפי סיווג המקרקעין), ובכך איבד הבעלים את האפשרות לתבוע את סילוק ידו של המחזיק. דא עקא, שזכותו של הבעלים גופה אינה "נמחקת" ברישום ואינה מוסרת קניינית, אלא נוצרת "חסינות דיונית" לטובת המחזיק. הוא יכול להמשיך להחזיק בקרקע, אך אינו יכול – מכוח התיישנות דיונית בלבד – לדרוש רישום הבעלות על שמו.
2. התיישנות רוכשת – טענת התיישנות שקנתה למחזיק זכות קניין מלאה בקרקע (או לכל הפחות זיקת הנאה), כך שהבעלות הרשומה על שם אחר מתבטלת, ומתגבשת “בעלות חדשה” במחזיק. אפשרות זו מוגבלת במקרים של מקרקעין "לא מוסדרים" ובתנאים שנקבעו במקור בחוק הקרקעות העותמני (סעיפים 20 או 78), בשילוב עם סעיף 22 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958. ואולם, רק בהליכי הסדר על-פי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 ניתן לקבל “רישום ממשי” של בעלות בהתבסס על תקופת החזקה נוגדת (ראו ת"א (מחוזי מרכז) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה; רע"א 9076/05 אלדוח נ' מינהל מקרקעי ישראל).

מכאן נובע, שלא בכל סיטואציה יכול המחזיק “לשנות” את הרישום בלשכת המקרקעין. אם אין מדובר בהליך של הסדר או הליך מקביל (כגון תיקון גבולות לפי סעיף 135א לחוק המקרקעין), ההתיישנות לא תקנה זכות קניין אלא אך יחסמת את אפשרות התביעה של הבעלים.

2. הליך הסדר מקרקעין ומעמד פקיד ההסדר

סעיפים 34–51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין מורים, כי בהליך הסדר – הליך הנפתח ביוזמת המדינה על מנת לקבוע סופית את הבעלות במקרקעין שטרם הוסדרו – בוחן פקיד ההסדר (או המפקח על הקרקעות במסגרת ההסדר) את כלל התביעות ביחס לאותם מקרקעין, ומכריע בהן. בין היתר, סעיף 51 לפקודת ההסדר מאפשר לפקיד ההסדר לקבוע כי אף שהמקרקעין רשומים על שם אדם פלוני (או רשאים להירשם על שמו), אם פלוני אחר מחזיק בהם "החזקה שתקופתה ותנאיה יש בהם למנוע כל תובענה לקבלתם" – יירשם המחזיק בפנקס כמוהו כבעל מקרקעין. זהו הכלי העיקרי בדין הישראלי שבגדרו נוצרת "התיישנות רוכשת" במקרקעין פרטיים.
בהליך זה, אין די בכך שהמחזיק החזיק שנים רבות כדי להירשם כבעלים; נדרש להוכיח כי עסקינן ב**"חזקה נוגדת"**, וכי תקופת החזקה התקיימה “ללא הפרעה” בפרק הזמן הנדרש (בדרך כלל 15 שנה בלא הפרעה, עת עסקינן במקרקעין לא מוסדרים ובעיקר "מקרקעי מירי").

באופן קונקרטי, אם מגיע אדם לפקיד ההסדר ומצהיר כי הוא הבעלים האמיתי והוא מבקש לרשום את הקרקע על שמו, הרי שמנגד עשוי "פולש" או מחזיק נוגד להגיש טענת התיישנות. בנסיבות אלה, רשאי הפקיד להחליט בה אם אכן מדובר בחזקה נוגדת שהשתכללה עובר ליום כניסת חוק המקרקעין לתוקף (1.1.1970) או לפי חוק הקרקעות העותמני, ובאם תקום למחזיק זכות בעלות או רק הגנה מפני תביעות הבעלים.

3. מתי פנייה לפקיד ההסדר מסייעת לבעלים המקורי בהדיפת פולש?

ככלל, יש להבחין בין שני מצבים:

1. הבעלים המקורי מגלה על הפולש ופונה לפקיד ההסדר בזמן שמתנהל הליך ההסדר:
   אם כבר נפתח הליך הסדר בקרקע, על הבעלים הרשום למהר ולהגיש "תזכיר תביעה" לפקיד ההסדר, ולהתנגד לתביעתו של המחזיק, אם המחזיק הגיש גם הוא תזכיר תביעה (או כל הליך מקביל). אם הבעלים נמנע מכך בזמן, עשוי המחזיק לזכות ברישום הקרקע על שמו, בהיותו מחזיק נוגד. למעשה, עצם פנייה לפקיד ההסדר יכולה למנוע "התיישנות רוכשת" ולטעת ספק בתקפות החזקה הנוגדת. כמו שנאמר בע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד, פ"ד מז(2) 281; וכן בע"א 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה: אם הבעלים הפעיל את זכויותיו ומחה על החזקה, שוב אין לומר ששתיקתו מהווה הסכמה, וממילא אינה יכולה להיות "חזקה נוגדת".
2. עוד טרם נפתח הליך הסדר – הבעלים המקורי, שגילה את דבר הפלישה או נודע לו על חזקה נוגדת, פונה מרצונו לפקיד ההסדר ביוזמתו, כדי שיעשה "הסדר מוקדם" או "הסדר מיוחד":
   בהיעדר הליך הסדר פעיל, אין פקיד ההסדר מוסמך לרשום את הבעלים על מקרקעין לא מוסדרים, אלא לאחר שהוכרז פורמלית על התחלת הליכי הסדר באותו אזור (זנדברג, עמ' 223 ואילך). פנייה מוקדמת של בעלים המבקש להסדיר מקרקעין עליהם פלש צד ג' עשויה להניע את משרד המשפטים לפרסם הודעה רשמית על תחילת הליך ההסדר באותו גוש. אם יודיע פקיד ההסדר כי אין בכוונתו להסדיר בינתיים את הקרקע, יכול בעלים לפעול בהליך נפרד (למשל, הליך "תיקון שטח וגבולות" לפי סעיף 135א לחוק המקרקעין), ולכך עשוי הבעלים נזקק, כשהוא רואה שבמקביל "מתיישן" טענתו או שמא עולה סכנה שהמחזיק יצבור זכויות מכוחה של חזקה נוגדת.

במובן זה, עצם פנייה או התנגדות של הבעלים יכולה לשמש ראיה לכך שהבעלים לא ויתר על זכותו ולא הסכים להמשך החזקה, ומכאן שמדובר במקרה שמבטל את יסוד ה"חזקה הנוגדת". אם הבעלים עומד על זכויותיו ולא שקט על שמריו, אין שתיקתו יכולה להתפרש כמחילה. לפיכך פנייה בזמן לפקיד ההסדר (או לכל ערכאה מוסמכת) היא אקט של התנגדות המפר "חזקה נוגדת". ראו ע"א 3217/91 פלר הנ"ל; ע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ' חסיד, פ"ד נג(5) 721.

4. האם הפנייה עצמה "עוצרת" את התיישנותו של הפולש?

סעיף 9 לחוק ההתיישנות קובע כי "הודה הנתבע, בכתב בפני בית המשפט… בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה". אמנם עצם הגשת תביעה מטעמו של הבעלים עשויה להיחשב הפסקת ההתיישנות, אך הגשת תביעה היא אקט "בפני עצמו" להבדיל מפנייה לרשות מינהלית. על מנת שפעולה כגון פנייה של הבעלים לפקיד ההסדר תשמש “אקט קוטע” של ההתיישנות, יש להראות שבפועל הוגשה תביעה לסילוק יד או הובעה התנגדות מפורשת, שלא יכולה להיות מפורשת כהסכמה שבשתיקה.

כך, אם הבעלים רק פנה לפקיד ההסדר אך מעולם לא הגיש התנגדות ולא תבע חזקה בהליך ההסדר – הדבר עלול שלא להועיל. לעומת זאת, פנייה "נכונה" ו"עקבית" ומגובה בהודעת התנגדות, עשויה להוות ביטוי לכך שאין המדובר עוד בשתיקה ושהבעלים שומר על זכויותיו, בבחינת "חידוש" מניין הזמן.

5. הפסיקה בעניין ע"א 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה – סיכום עיקרי הדברים

בפסק הדין בת"א (מחוזי מרכז-לוד) 15214-12-16 בן לולו נ' עיריית יבנה (2017) (פורסם בנבו), נדונה סיטואציה בה אדם טען לכאורה לחזקה רוכשת מכוח עיבוד ואי-התנגדות הבעלים. נקבע כי:

• התיישנות רוכשת כלפי מקרקעין שכבר עברו הליך הסדר אינה אפשרית אלא אם הושלמה קודם ליום 1.1.1970.
• מאחר שלא נתקיימו התנאים בהיות ה"מגרש" בבעלות רשות פיתוח ועירייה, ומשהוגשה התביעה בשיהוי רב – לא נרכשה בפועל זכות מצד הפולש.
• נוסף לכך, עצם ההתנגדות שגילתה העירייה ואף פנייה מצדה, שוללת את ה"ניגודיות" הנדרשת בחזקה.

מכאן הרלוונטיות של "עמידת הבעלים על זכותו", בין אם בפנייה לבתי משפט או לפקיד ההסדר, כדי לסכל את טענת החזקה הנוגדת.

6. מסקנה: חשיבות פנייה ברורה ובהקדם לפקיד ההסדר

אם כן, פנייה מוקדמת וברורה של הבעלים לפקיד ההסדר – או לרשות מוסמכת אחרת – על מנת להצהיר על זכויותיו, להגיש התנגדות ולנקוט הליכים נדרשים, עשויה להוות אינדיקציה לכך שהבעלים פעל בתוך תקופת ההתיישנות ולא נתן הסכמה שבשתיקה להמשך ההחזקה בידי המחזיק. בכך מפסיקה למעשה שתיקת הבעלים, ומונעת מהמחזיק לספח לעצמו זכויות קרקע מכוח התיישנות רוכשת או להוסיף ולהחזיק בקרקע בבטחה.

ההלכה הפסוקה מלמדת כי, ככל שהבעלים אינו שוקט על זכויותיו אלא מבצע מהלכים גלויים להבטחתן – ובכלל זה פנייה לפקיד ההסדר כשהליך ההסדר מתקיים או צפוי להתקיים – סיכוייו להתגבר על טענת חזקה נוגדת ולשמור על זכותו בקרקע עולים. מנגד, אם אין מדובר בהליך הסדר, אלא רק בהתיישנות דיונית, אין לפולש זכות תביעה נגד הבעלים, והוא יכול רק להגן על עצמו מפני תביעה לפינוי.

אי לכך, מתי פנייה לפקיד ההסדר מקנה הגנה לבעל הקרקע המקורי?

1. כאשר מתנהל בפועל הליך הסדר או צפוי להתנהל בקרוב, ובעל המקרקעין נדרש להגיש "תזכיר תביעה" לפקיד ההסדר, לצורך הכרתו כבעל זכויות והדיפת כל תביעת חזקה נוגדת.
2. כאשר בפועל מחזיק "פולש" מחליט לטעון להתיישנות רוכשת – רק בהליך הסדר או בהליך תיקון שטח וגבולות ניתן לעגן זאת ברישום קנייני. במקרה כזה, פנייה לפקיד ההסדר מטעם הבעלים, לרבות התנגדות, נחשבת אקט מפורש המבטל את "ניגוד האינטרסים" הנדרש לחזקה נוגדת.

במצב אחר, כשאין הסדר פעיל, והבעלים בכל זאת מבקש לסכל אפשרות שטענות הפולש יבשילו להתיישנות רוכשת אם יוכרז הליך הסדר בעתיד – מומלץ לבעלים להראות התנגדות מבעוד מועד, בין בהגשת תביעת פינוי לערכאות או בשימוש באמצעים חוקיים אחרים, שכן עצם שתיקתו לאורך שנים עלולה לגרום להתגבשות חזקה נוגדת.

אפילוג:
לסיכום, פנייה לפקיד ההסדר (או "מנהל ההסדר") עשויה להכריע את הכף כשמתנהל הליך הסדר, אם היא נעשית במועד ובאופן הולם – והיא תסייע לבעלים המקורי לשלול "השלמה שבשתיקה" עם פלישה מתמשכת. לצד זאת, אם ההסדר כבר מסתיים מבלי שהבעלים פעל, עלול המחזיק ליהנות מהתיישנות רוכשת ולרשום עצמו כבעלים. מעבר לכך, בכל הנוגע לקרקע פרטית שאינה עוברת הסדר, טענת ההתיישנות עשויה להיות “דיונית” בלבד ולא לזכות את הפולש בבעלות, ומקל וחומר כי פנייה לפקיד ההסדר (ככל שיש הליך רלבנטי) – או נקיטת פעולות התנגדות משפטיות, עשויות להציל את זכויות הבעלים המקורי בקרקע מפני פלישת המחזיק.